Kebijakan Rumah Murah “Diperpanjang”

Oeh: Indrajaya Burnama – Praktisi Perpajakan 

Ada hadiah tahun baru dari pemerintah kepada seluruh warga yang masih belum memiliki rumah. Guyuran diskon dan pembebasan PPN atas pembelian rumah dengan kategori tertentu diberikan sepanjang tahun ini. Sebuah hadiah yang sangat berharga mengingat papan merupakan salah satu kebutuhan pokok tiap manusia.

Insentif PPN rumah atau insentif pajak bagi sektor industri perumahan yang diberikan di tahun ini bukanlah kali pertama diberikan. Sebelumnya pemerintah telah memberikan insentif pajak terhadap sektor perumahan atau properti dengan payung hukum Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023 (baca: Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023). Insentif itu ditujukan guna meningkatkan daya beli masyarakat terhadap konsumsi rumah tapak dan rumah susun.

Sebelum Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023 diterapkan, pemerintah juga telah memberlakukan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 6/PMK.010/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2022 (baca: Peraturan Menteri Keuangan Nomor 6 Tahun 2022). Adanya beberapa payung hukum yang diterbitkan atas pemberian insentif PPN rumah menunjukkan betapa besar perhatian pemerintah terhadap kepemilikan rumah untuk warga masyarakatnya.

Sementara harapan selanjutnya adalah mampu mendorong pertumbuhan ekonomi nasional dalam dinamika perekonomian global. Dwi Astuti selaku Direktur Penyuluhan Pelayanan dan Hubungan Masyarakat Direktorat Jenderal Pajak pernah menerangkan bahwa sektor properti memiliki efek berganda yang mendukung perputaran ekonomi masyarakat.¹ Tambahnya, sektor properti merupakan sektor padat karya yang melibatkan banyak sumber daya manusia. Akibatnya pergerakan pada sektor ekonomi akan turut berimbas pada serapan tenaga kerja di masyarakat.

Lanjutnya, pembangunan sebuah rumah melibatkan banyak kebutuhan. Sebagai contoh adalah kebutuhan semen, cat, kaca dan keramik akan meningkat. Termasuk kebutuhan akan genteng, pintu dan jendela juga pasti bertambah. Material-material di atas diantaranya diproduksi oleh pabrik semen, pabrik cat, pabrik kaca, dan pabrik keramik. Selanjutnya akan didistribusikan kepada pelaku industri sektor properti melalui distributor dan atau toko bahan bangunan. Hal yang sama juga akan terjadi pada pabrik genteng, pintu dan jendela yang berbahan tanah liat, kayu, alumunium atau besi ringan.

Pertumbuhan sektor properti akan melahirkan aktivitas-aktivitas ekonomi yang sangat banyak bagi masyarakat. Jadi adanya insentif pajak atas rumah tidak hanya mendongkrak daya beli masyarakat terhadap konsumsi rumah tapak dan rumah susun. Akan tetapi juga mampu menyerap tenaga kerja baru atau membuka lapangan pekerjaan sehingga memangkas dampak gelombang PHK karena pandemi dan perusahaan yang rontok terdampak pengaruh kondisi global yang tidak menentu. Dengan demikian, distribusi pendapatan akan berputar kembali menuju normal seperti saat sebelum pandemi terjadi. Akhirnya ekonomi nasional dapat bersinar seperti sedia kala.

Nah, berdasarkan beberapa pertimbangan di atas maka wajar jika pemerintah memutuskan untuk memperpanjang insentif pajak sektor properti sebagaimana diatur di Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023. Peraturan yang ditetapkan dan mulai diberlakukan sejak 21 November 2023 itu akhirnya diteruskan oleh Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2024 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2024 (baca: Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024) pada pertengahan bulan lalu. 

Lebih Dekat dengan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024

Tidak ada yang berubah atas jenis rumah yang diberikan insentif pajak sesuai Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 dibandingkan dengan ketentuan-ketentuan sebelumnya. Menurut Pasal 1 Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 menyatakan bahwa pemerintah menanggung PPN yang terutang atas penyerahan:

1. rumah tapak; dan 
2. satuan rumah susun,

sepanjang memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.

¹ https://www.antaranews.com/berita/3987219/djp-perpanjangan-ppn-dtp-rumah-untuk-suntik-daya-beli-masyarakat

Lalu apa yang dimaksud dengan rumah tapak dan satuan rumah susun itu? Sebagai tambahan informasi, yang dimaksud dengan rumah tapak menurut Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 adalah bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat. Adapun yang termasuk dalam pengertian rumah tapak adalah bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor. Masyarakat kita lebih mengenal rumah tapak dengan nama rumah toko (ruko) atau rumah kantor (rukan). Sedangkan satuan rumah susun merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

Selanjutnya, pada Pasal 3 ayat (1) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 membatasi bahwa insentif pajak berupa pembebasan dan diskon PPN atas rumah ini hanya akan diberikan pada dua kondisi. Satu, saat ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah. Dua, ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris. Dari dua kondisi di atas harus dibarengi dengan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni. Hal itu wajib dibuktikan dengan Berita Acara Serah Terima sejak tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024.

Berita Acara Serah Terima yang dimaksud di atas juga diatur lebih lanjut dalam ayat berikutnya di pasal yang sama. Pasal Pasal 3 ayat (2) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 menegaskan bahwa Berita Acara Serah Terima paling sedikit memuat enam hal, yaitu:

1. nama dan NPWP Pengusaha Kena Pajak penjual;
2. nama dan NPWP atau NIK pembeli;
3. tanggal serah terima;
4. kode identitas rumah yang diserahterimakan;
5. pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan
6. nomor Berita Acara Serah Terima.

Tak lupa, Berita Acara Serah Terima juga harus didaftarkan dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat. Pendaftaran paling lama dilakukan pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima. Berbagai ketentuan tentang kondisi penyerahan rumah yang mendapat insentif PPN beserta Berita Acara Serah Terima yang menjadi bagian dari syarat diperolehnya insentif tersebut harus benar-benar diperhatikan agar pembeli dapat menikmati fasilitas PPN rumah.

Sedangkan kriteria rumah yang diberikan insentif pajak sesuai Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 dibahas secara detil di Pasal 4. Dalam pasal tersebut diuraikan bahwa rumah tapak atau satuan rumah susun yang dimaksud:

1. memiliki harga jual paling banyak Rp5.000.000.000,00; dan
2. merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.

Nah dua syarat di atas berlaku secara kumulatif sehingga harus dipenuhi semuanya. Rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni juga disertai dengan ketentuan telah mendapatkan kode identitas rumah dan pertama kali diserahkan oleh PKP penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.

Dengan demikian harus diketahui bahwa rumah tapak atau satuan rumah susun yang memperoleh insentif PPN merupakan rumah yang benar-benar baru dilakukan penyerahan untuk pertama kalinya oleh pengembang ke pembeli atau bukan rumah “seken second”. Adapun yang dimaksud dengan kode identitas rumah adalah kode identitas atas rumah tapak dan satuan rumah susun yang disediakan melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat. 

Akan tetapi insentif PPN rumah tahun 2024 yang diberikan sesuai ketentuan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 tidak berlaku kaku per 13 Februari 2024. Insentif PPN rumah juga dapat dinikmati oleh para pembeli yang telah melakukan pembayaran uang muka atau cicilan kepada PKP penjual sebelum berlakunya Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Akan tetapi pembeli tersebut harus memenuhi ketentuan Pasal 4 ayat (4) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 dengan detil sebagai berikut: 

1. dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada Pengusaha Kena Pajak penjual paling cepat tanggal 1 September 2023. Hal ini berarti bahwa, jika pembayaran uang muka pertama dilakukan sebelum 1 September 2023, maka pembeli yang bersangkutan tidak berhak memperoleh insentif PPN rumah;
2. pemenuhan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 seperti di urai di paragraf sebelumnya (Berita Acara Serah Terima) dilakukan sejak tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024; dan
3. insentif PPN ditanggung pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang dibayarkan selama periode pemberian PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 (periode 1 Januari 2024 sampai dengan 31 Desember 2024).

Kelonggaran pemanfaatan insentif juga diberlakukan terhadap orang pribadi yang telah memanfaatkan insentif PPN rumah yang ditanggung pemerintah sebelum berlakunya Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023 di Tahun Anggaran 2023 (Permenkeu Nomor 103/PMK.01/2022). Terhadap orang pribadi tersebut dapat memanfaatkan insentif PPN rumah yang diberikan oleh Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Hal yang sama juga diberikan oleh pemerintah kepada para orang pribadi yang telah mendapatkan insentif PPN ditanggung pemerintah sesuai Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023 di Tahun Anggaran 2023 tetapi masih terdapat sisa pembayaran yang terutang PPN pada tahun 2024. 

Adanya dua kelonggaran tambahan dengan catatan seperti di atas harus benar-benar diketahui dan dipahami oleh orang pribadi sebagai pembeli sehingga dapat menikmati insentif PPN rumah dengan tepat. Kondisi di atas dibahas tuntas di Pasal 5 ayat (2) dan (3) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Akan tetapi di Pasal 5 ayat (4) ditegaskan bahwa orang pribadi yang telah memanfaatkan insentif PPN menurut Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023, tidak dapat lagi memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. 

Besaran Insentif PPN Rumah yang Diberikan

Besaran insentif PPN rumah yang digelontorkan di tahun 2024 diatur secara gamblang di Pasal 7 Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Dalam pasal tersebut diuraikan bahwa insentif PPN rumah tahun 2024 yang ditanggung pemerintah, baik dibebaskan atau didiskon 50%, diterangkan dengan penjelasan bahwa insentif PPN atas rumah diberikan:

1. sebesar 100% dari PPN yang terutang dari bagian Dasar Pengenaan Pajak sampai dengan Rp2.000.000.000,00 dengan harga jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 jika penyerahan yang tanggal Berita Acara Serah Terima mulai tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024, atau
2. sebesar 50% dari PPN yang terutang dari bagian Dasar Pengenaan Pajak sampai dengan Rp2.000.000.000,00 dengan harga jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 jika penyerahan yang tanggal Berita Acara Serah Terima mulai tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024. 

Jika diperhatikan dengan seksama poin a) dan b) di atas ada keterangan, “sampai dengan Rp2.000.000.000,00 dengan harga jual paling banyak Rp5.000.000.000,00”. Hal itu berarti bahwa pada poin a), pemberian insentif PPN sebesar 100% diberikan terhadap harga jual rumah tapak dan satuan rumah susun sampai dengan Rp2.000.000.000,00 dari total harga jual Rp5.000.000.000,00. Itupun hanya pada transaksi di semester satu tahun 2024. Dengan demikian untuk rumah tapak dan satuan rumah susun dibawah Rp2.000.000.000,00 diberikan diskon PPN 100%. Hal ini biasa dikenal masyarakat dengan istilah bebas PPN. Sedangkan untuk sisa harga jual rumah tapak dan satuan rumah susun di atas Rp2.000.000.000,00 akan dikenakan PPN dengan tarif normal atau 11%. 

Sedangkan pada poin b), pemberian insentif PPN sebesar 50% diberikan terhadap harga jual rumah tapak dan satuan rumah susun sampai dengan Rp2.000.000.000,00 dari total harga jual Rp5.000.000.000,00 dengan catatan  transaksi jual beli terjadi di semester dua tahun 2024. Dengan demikian untuk rumah tapak dan satuan rumah susun dibawah Rp2.000.000.000,00 diberikan diskon PPN 50%. Sedangkan untuk sisa harga jual rumah tapak dan satuan rumah susun di atas Rp2.000.000.000,00 juga dikenakan PPN dengan tarif normal atau 11%. Waktu memegang peranan penting atas perolehan diskon atas insntif  insentif PPN rumah.

Ilustrasi Perhitungan Insentif PPN Rumah

Pada kali ini penulis ingin mencoba memberikan beberapa ilustrasi yang berkaitan dengan pembelian rumah tapak atau susun guna mempermudah masyarakat dalam memahaminya. diantaranya sebagai berikut  

Ilustrasi Satu

Ibu Intan melakukan pembelian rumah tapak dengan kode identitas rumah 55555OA77777 seharga Rpl.500.000.000,00. Pembayaran dilakukan secara tunai bertahap selama lima kali. Masing-masing pembayarannya adalah sebesar Rp300.000.000,00. Pembayaran dilakukan ke PKP penjual sebagai pengembang yaitu PT Makmur Propertindo tiap tanggal 5 pada bulan September 2023, bulan November 2023, bulan Desember 2023, bulan Januari 2024, dan Februari 2024. Rumah tersebut direncanakan selesai dibangun pada bulan Juni 2024, akta jual beli dan Berita Acara Serah Terima juga akan dilakukan pada bulan Juni 2024. 

Berdasarkan keterangan Ibu Intan, atas pembayaran bulan September 2023, PT Makmur Propertindo telah membuat faktur pajak kode 01. Sedangkan atas pembayaran bulan November 2023 dan Desember 2023 telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 dan membuat Faktur pajak kode 07. Berdasarkan ilustrasi di atas, apakah Ibu Intan masih berhak memanfaatkan insentif PPN rumah sesuai ketentuan dalam Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024? 

Jika melihat pada ilustrasi kasus di atas dapat diketahui bahwa pembayaran yang dilakukan Ibu Intan tidak lebih cepat dari 1 September 2023. Merujuk pada Pasal 4 ayat (4) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 dapat disimpulkan bahwa pembayaran yang dilakukan Ibu Intan di bulan Januari dan Februari 2024 merupakan pembayaran lanjutan atas unit rumah tapak yang sama di tahun 2023 dengan kode identitas rumah 55555OA77777. Dengan demikian Ibu Intan dapat memanfaatkan program insentif PPN rumah sebagaimana diberikan oleh Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024.  

Selanjutnya, PPN ditanggung Pemerintah diberikan atas PPN terutang untuk pembayaran bulan Januari dan Februari 2024 sebesar 100% karena serah terima rumah dilakukan pada bulan Juni 2024. Hal ini sesuai dengan Pasal 5 ayat (3) serta Pasal 7 ayat (1) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Berdasakarkan ilustrasi di atas maka Ibu Intan memanfaatkan insentif PPN rumah sebagaiman tercantum dalam Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023 dan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Ibu Intan tidak perlu melakukan pembayaran PPN sama sekali atas pembelian rumahnya dari PT Makmur Propertindo.

Sedangkan kewajiban PT Makmur Propertindo sebagai PKP penjual adalah melakukan pembuatan faktur pajak untuk pembayaran PPN selama dua bulan (bulan Januari dan Februari 2024). Dengan ketentuan tiap bulan harus membuat dua faktur pajak. Lebih jelasnya silakan membaca ulasan berikut:

1. kode 07 dengan Dasar Pengenaan Pajak sebesar 50% x Rp300.000.000,00 = Rp150.000.000,00. 

PPN terutang sebesar Rp l50.000.000,00 x 11 % = Rp16.500.000,00 ditanggung oleh pemerintah; dan 

2. kode 07 dengan Dasar Pengenaan Pajak sebesar 50% x Rp300.000.000,00 = Rp150.000.000,00. 

PPN terutang sebesar Rp150.000.000,00 x 11 % = Rp16.500.000,00 ditanggung oleh pemerintah. 

Dua faktur di atas jika ditotal akan menunjukkan bahwa Ibu Intan memperoleh diskon PPN sebesar 100% (50% + 50%).

Faktur pajak tersebut di atas mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR 7 TAHUN 2024”. Kemudian PKP penjual wajib melaporkan di Surat Pemberitahuan PPN Masa Pajak Januari 2024 serta Februari 2024. PT Makmur Propertindo wajib mendaftarkan Berita Acara Serah Terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat. Pendaftaran paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan yaitu tanggal 31 Juli 2024.  

Ilustrasi Dua 

Mbak Siti membeli rumah kepada pengembang PT Bangun Papan tanpa uang muka. Harga rumahnya adalah Rpl.200.000.000,00. Pembelian rumah dilakukan secara secara kredit melalui Bank Bangtut selama 20 tahun dengan kode identitas rumah 1000HU00001. Persetujuan dan pencairan kredit dilakukan oleh Bank Bangtut sebesar permintaan Mbak Siti atau Rpl.200.000.000,00. Pinjaman tersebut dibayarkan kepada pengembang pada bulan November 2023. Mbak Siti telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023.

Atas transaksi jual beli tersebut, PT Bangun Papan telah membuat Faktur Pajak kode 07 sesuai dengan pembayaran yang dilakukan oleh pihak bank. Rumah tersebut dibuat akta jual beli dan diserahterimakan pada bulan Desember 2023. Setelah membaca berita tentang perpanjangan insentif PPN rumah di media online, Mbak Siti berencana memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah tahun 2024. Insentif itu akan dimintanya karena telah melakukan pembelian apartemen kepada pengembang PT Griya Resik dengan harga Rp800.000.000,00. Kode identitas apartemen (rumah) yang dibeli adalah 97776666YH679. 

Jika melihat pada ilustrasi kasus di atas maka sehubungan transaksi pembelian apartemen kepada pengembang PT Griya Resik oleh Mbak Siti tidak dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Hal itu dikarenakan Mbak Siti telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah untuk pembelian rumah dari pengembang PT Bangun Papan. Berdasarkan Pasal 5 ayat (4) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 dinyatakan bahwa orang pribadi yang sudah memanfaatkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tidak berhak lagi memanfaatkan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024.

Ilustrasi Tiga

Ali telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah di tahun 2022 berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.01/2022 atas pembelian apartemen di daerah Tangerang Selatan, Banten. Pada bulan Januari 2024, Ali akan membeli rumah tapak siap huni dari pengembang PT Ciptaland Nusantara. Nomor identitas rumah tapak adalah 999999999UJ8989 dengan harga Rp3.000.000.000,00. Pembayaran dilakukan secara tunai. Rumah tapak dimaksud dibuat akta jual beli dan siap diserahterimakan siap huni  dengan Berita Acara Serah Terima pada bulan Maret 2024. 

Jika melihat kondisi di atas maka sehubungan dengan pembelian rumah tapak oleh Ali dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 meskipun telah memanfaatkan insentif ditanggung Pemerintah di tahun 2022 berdasarkan Permenkeu Nomor 103/PMK.01/2022. Hal itu sesuai dengan ketentuan Pasal 5 ayat (2) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 yang menyatakan bahwa orang pribadi yang telah memanfaatkan insentif PPN rumah yang ditanggung pemerintah sebelum berlakunya Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023 (Permenkeu Nomor 103/PMK.01/2022) dapat memperoleh insentif PPN rumah.    

Atas transaksi Ali tersebut maka insentif PPN rumah diberikan sebesar 100% untuk PPN terutang masa Januari 2024 saja. Adapun Dasar Pengenaan Pajak adalah harga jual rumah sampai dengan sebesar Rp2.000.000.000,00. Tata cara penghitungan itu sesuai dengan ketentuan Pasal 7 ayat (1) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024.   Selanjutnya,3. PT Ciptaland Nusantara harus membuat faktur pajak untuk pembayaran bulan Januari, dengan ketentuan: 

1. Untuk bagian Rp2.000.000.000,00 yang mendapatkan insentif PPN rumah dibuat dua faktur pajak, yaitu: 

1. kode 07 dengan Dasar Pengenaan Pajak 50% x Rp2.000.000.000,00 = Rpl.000.000.000,00 dan PPN terutang sebesar Rpl.000.000.000.000,00 x 11% = Rpll0.000.000,00 ditanggung Pemerintah; 
2. kode 07 dengan Dasar Pengenaan Pajak 50% x Rp2.000.000.000,00 = Rpl.000.000.000,00 dan PPN terutang sebesar Rpl.000.000.000.000,00 x 11% = Rpll0.000.000,00 ditanggung Pemerintah. 
3. Untuk bagian selain Rp2.000.000.000,00 yang tidak diberikan insentif PPN rumah maka dibuatkan faktur pajak dengan kode kode 01 dan Dasar Pengenaan pajak sebesar Rpl.000.000.000,00 (Rp3.000.000.000,00 – Rp Rp2.000.000.000,00). PPN terutang sebesar Rpl.000.000.000.000,00 x 11% = Rpll0.000.000,00 tidak ditanggung Pemerintah dan wajib dipungut oleh PT Ciptaland Nusantara. 

Berikutnya adalah atas  faktur pajak yang telah dibuat harus rnencanturnkan kode identitas rurnah pada kolorn narna barang dan diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR 7 TAHUN 2024” untuk dilaporkan di SPT PPN Masa Pajak Januari 2024. Terakhir, PT Ciptaland Nusantara wajib rnendaftarkan berita acara serah terirna tersebut dalam aplikasi di kernenterian yang rnenyelenggarakan urusan pernerintahan di bidang pekerjaan urnurn dan perurnahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perurnahan Rakyat paling larnbat tanggal 30 April 2024.

Setelah mencermati beberapa ilustrasi kasus di atas, semoga para pembaca memperoleh gambaran yang lebih jelas dan utuh tentang insentif PPN rumah yang berlaku di tahun ini. Satu dari tiga ilustrasi di atas menunjukkan bahwa tidak semua pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun otomatis mendapatkan insentif PPN rumah. Ada beberapa syarat terkait rumah, dokumen dan waktu transaksi yang harus diperhatikan oleh para calon pembeli rumah agar bisa menikmati insentif ini. Jika diringkas, ada beberapa hal yang menyebabkan penyerahan rumah oleh PKP penjual kepada para pembeli tidak ditanggung pemerintah., yaitu:

1. Rumah tapak dan satuan rumah susun yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sesuai dengan ketentuan dalam Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024;
2. Pembayaran uang muka atau cicilan pertama sebelum 1 September 2023;
3. Penyerahan rumah tersebut dilakukan oleh PKP penjual kepada pembeli sebelum 1 Januari 2024 atau setelah 31 Desember 2024;
4. Pembelian lebih dari satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun oleh satu orang pribadi;
5. Terjadi pengalihan kepemilikan dalam waktu satu tahun sejak penyerahan rumah;
6. Tidak menggunakan faktur pajak yang sudah ditentukan di Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024;
7. PKP penjual tidak melaporkan laporan realisasi PPN Ditanggung Pemerintah atau PPN DTP;
8. PKP penjual tidak mendaftarkan Berita Acara Serah Terima (BAST) pada aplikasi Sikumbang Badan Pengelola Tabungan Perurnahan Rakyat. 

Semua hal di atas dituangkan secara tuntas di Pasal 8 ayat (9) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024.

Sebagai tambahan informasi, ketentuan PKP penjual wajib menyampaikan laporan realisasi PPN DTP diatur di Pasal 8 ayat (1) Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Akan tetapi jika kita perhatikan tidak ada format khusus laporan realisasi tersebut. Akan tetapi PKP penjual yang melakukan penyerahan rumah tapak dan atau satuan rumah susun dapat menggunakan faktur pajak yang telah dibuat sesuai ketentuan untuk dilaporkan dalam SPT Masa PPN dan selanjutnya dipersamakan sebagai laporan realisasi PPN ditanggung Pemerintah. Pelaporan dan pembetulan SPT PPN Masa Pajak Januari 2024 – Desember 2024 dapat diperlakukan sebagai laporan realisasi sepanjang disampaikan paling lambat tanggal 31 Januari 2025.

Penutup

Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945 alinea keempat menyatakan bahwa satu dari empat tujuan negara adalah memajukan kesejahteraan umum. Cara untuk mewujudkan tujuan itu diantaranya dilakukan oleh pemerintah dengan memenuhi kebutuhan sandang, pangan dan papan yang nota bene merupakan kebutuhan pokok seluruh manusia. Dalam konteks pembahasan artikel kali ini adalah menyediakan papan melalui rumah tapak dan rumah susun dengan insentif pajak tertentu sebagaimana diatur Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024.  

Adanya pemberian insentif PPN rumah melalui Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 pada hakekatnya merupakan perpanjangan dari pemberian insentif PPN rumah sesuai Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023. Sedangkan pemberian insentif PPN rumah menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 merupakan kelanjutan dari pemberian insentif PPN rumah sesuai Peraturan Menteri Keuangan Nomor 6 Tahun 2022. Perpanjangan kebijakan rumah murah karena gelontoran insentif PPN merupakan upaya nyata pemerintah untuk memajukan kesejahteraan rakyatnya melalui kepemilikan rumah yang menjadi kebutuhan pokok manusia.

Pemberian insentif sebagaimana diatur dalam Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024 tidak semata-mata memberikan kemudahan kepada masyarakat yang belum memiliki rumah. Akan tetapi juga mendorong pergerakan aktivitas-aktivitas ekonomi pada sektor-sektor usaha yang terkait. Sebagai contohnya adalah pabrik semen, pabrik cat, pabrik kaca, dan pabrik keramik termasuk distributor dan atau toko bahan bangunan yang menyalurkannya. Hal yang sama juga akan terjadi pada pabrik genteng, pintu dan jendela yang berbahan tanah liat, kayu, alumunium atau besi ringan. 

Seperti kata pepatah,“Sekali mendayung dua tiga pulau terlampaui”. Kurang lebih itulah capaian yang ingin diraih oleh pemerintah di tahun ini dengan memberikan insentif pajak kembali pada sektor properti. Keberhasilan yang telah diraih di akhir tahun 2022 dan 2023 dilanjutkan lagi di tahun 2024. Berakhirnya masa berlaku payung hukum Permenkeu Nomor 120 Tahun 2023 diteruskan dengan diterbitkan dan diberlakukannya Permenkeu Nomor 7 Tahun 2024. Dengan demikian kesinambungan estafet insentif pajak sektor properti akan diteruskan sampai dengan akhir tahun ini sehingga dapat meningkatkan pertumbahan ekonomi.