Akhir Polemik Pajak Kos-Kosan

Sri Lestari Pujiastuti

Praktisi Perpajakan 

Berakhirnya pandemi covid-19 di Indonesia pada 2023 yang lalu, kini telah memberikan harapan bagi pengusaha indekos. Kampus dan sekolah kembali ramai dan proses belajar mengajar mulai dilakukan secara tatap muka. Hal ini menandakan bahwa rumah kos yang selama masa pandemi covid-19 lengang pun mulai kembali terisi.

 Adapun definisi dari Indekos atau kos/kost itu sendiri adalah sebuah jasa yang menawarkan sebuah kamar atau tempat untuk ditinggali dengan sejumlah pembayaran tertentu untuk setiap periode tertentu (umumnya pembayaran per bulan). Kata indekos diserap dari kata dalam bahasa Belanda, yaitu “In De Kost” yang berarti “makan di dalam” atau dapat pula diartikan sebagai “tinggal dan ikut makan” di dalam rumah tempat menumpang tinggal.

Menurut Britannica (2015), indekos adalah rumah pribadi tempat pemilik yang menyediakan papan dan penginapan untuk tamu yang membayar. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBB:2008), indekos adalah jasa yang menawarkan sebuah kamar atau tempat untuk tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan), dan memondok. Sementara itu berdasarkan Dinas Perumahan Provinsi DKI Jakarta, indekos adalah rumah yang penggunaannya sebagian atau seluruhnya dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya dengan menerima penghuni pemondokan minimal satu bulan dengan memungut uang pemondokan.

Terkait dengan kembali bergairahnya dunia usaha, khususnya persewaan kamar kos menjadi relevan untuk mengulik lebih jauh pengenaan pajak atas jasa sewa kamar kos. 

Dikenakan Pajak Daerah

Undang-undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD) ini sebagai  mengakhiri polemik pemungutan pajak kos-kosan. UU HKPD mulai berlaku pada 5 Januari 2024. Merujuk pada Pasal 53  ayat (1) dan penjelasannya UU HKPD, kos-kosan masuk dalam jenis Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) berapa pun jumlah kamarnya. Tarif PBJT ditetapkan paling tinggi sebesar 10% (sepuluh persen).

Salah satu objek PBJT adalah jasa perhotelan. Dimana pajak PBJT adalah pajak yang dibayarkan oleh konsumen akhir atas konsumsi barang dan/atau jasa tertentu. Barang dan Jasa Tertentu adalah barang dan/atau diserahkan kepada konsumen akhir. Dengan demikian, dalam transaksi sewa kos kedudukan pemilik kos adalah sebagai pemungut pajak. Sementara konsumen adalah pihak yang membayar pajak.

Sementara Kos sebagai Jasa Perhotelan tertuang dalam Pasal 53 ayat (1) dan penjelasannya UU HKPD, bahwa Jasa Perhotelan meliputi jasa penyediaan akomodasi dan fasilitas penunjangnya, serta penyewaan ruang rapat/pertemuan pada penyediaan jasa hotel seperti: hotel, hostel, vila, pondok wisata, motel, losmen, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan/guesthouse/bungalo/resort/cottage, tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, dan glamping. Selanjutnya pada penjelasan Pasal 53 ayat (1) huruf j UU HKPD, menjelaskan yang dimaksud dengan “tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel” adalah rumah, apartemen, dan kondominium yang disediakan sebagai jasa akomodasi selayaknya akomodari hotel, tetapi tidak termasuk bentuk persewaan (kontrak) jangka panjang (lebih dari satu bulan).

Sebelum berlaku UU HKPD, yaitu berdasarkan Pasal 1 angka 21 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Pajak Daerah hanya dikenakan atas rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 (sepuluh). Rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 (sepuluh) termasuk dalam definisi Hotel. Subjek Pajak Hotel adalah orang pribadi atau Badan yang melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau Badan yang mengusahakan Hotel. Sementara Wajib Pajak Hotel adalah orang pribadi atau Badan yang mengusahakan Hotel.

Mengacu pada Pasal 4A ayat (3) Undang-undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, Jasa Perhotelan termasuk Jenis jasa yang tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai (PPN), yaitu jasa penyewaan kamar dan/atau jasa penyewaan ruangan di hotel yang merupakan objek pajak daerah dan retribusi daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pajak daerah dan retribusi daerah. PPN adalah pajak atas konsumsi barang dan jasa di Daerah Pabean yang dikenakan secara bertingkat di setiap jalur produksi dan distribusi. PPN merupakan pajak tidak langsung karena pembayaran atau pemungutan pajaknya disetorkan oleh pihak lain yang bukan penanggung pajak.

Berdasarkan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa rumah kos dengan jumlah kamar maksimal 10 (sepuluh) bukan termasuk objek Pajak Daerah dan juga bukan objek PPN. Hal  ini bertentangan dengan azas equality dalam pemungutan pajak, khususnya bagi penyewa kamar kos pada rumah dengan jumlah kamar lebih dari 10 (sepuluh) karena atas sewa kamar kos dikenakan Pajak Daerah. Konsep equality dalam pemungutan pajak menurut Adam Smith menjelaskan bahwa tidak diperbolehkan suatu negara mengadakan diskriminasi di antara sesama wajib pajak, dalam keadaan yang sama, para wajib pajak harus dikenakan pajak yang sama pula.

PPh Orang Pribadi atau Badan 

PPh Pajak Penghasilan disini merupakan salah satu jenis pajak langsung, yang berarti dikenakan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh wajib pajak, termasuk kepada wajib pajak yang memiliki usaha dari menyewakan rumah kos.  

Berdasarkan PP 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP 34 Tahun 2017), penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan  (PPh) yang bersifat final. Namun demikian, berdasarkan Pasal 2 ayat (1) dan ayat (3) serta penjelasannya PP 34 Tahun 2017, penghasilan yang diterima atau diperoleh dari sewa rumah kos tidak dikenai pajak penghasilan yang bersifat final. Kamar, asrama untuk mahasiswa/pelajar, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos termasuk dalam definisi  “jasa pelayanan penginapan”. 

Bagi pengusaha rumah kos, yaitu Orang Pribadi atau Badan Usaha (berbentuk koperasi, persekutuan komanditer, firma, perseroan terbatas, atau badan usaha milik desa/badan usaha milik desa bersama) yang pengenaan PPh bergantung pada peredaran bruto selama 1 (satu) Tahun Pajak. Jika menerima atau memperoleh penghasilan dengan peredaran bruto tidak melebihi Rp4.800.000.000,00 (empat miliar delapan ratus juta rupiah) dalam 1 (satu) Tahun Pajak, maka dikenakan PPh yang bersifat Final dengan tarif  0,5%. Namun khusus bagi Wajib Pajak Orang Pribadi, jika peredaran bruto tertentu dari usaha sampai dengan Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) dalam 1 (satu) Tahun Pajak maka tidak dikenai PPh. 

Pun demikian, penerapan PPh Final tersebut di atas tidak dapat berlaku selamanya. Bagi Wajib Pajak  Orang Pribadi paling lama 7 (tujuh) tahun dan 4 (empat) tahun bagi Wajib Pajak Badan berbentuk koperasi, Persekutuan komanditer, firma, badan usaha milik desa/badan usaha milik desa bersama, atau Perseroan perorangan yang didirikan oleh 1 (satu) orang. Sementara bagi Wajib Pajak Badan berbentuk perseroan terbatas tidak boleh lebih dari 3 (tiga) tahun. 

  Namun, jika Wajib Pajak pengusaha rumah kos mendapatkan dan memperoleh penghasilan dari jasa sewa kamar kos lebih dari Rp4.800.000.000,00 (empat miliar delapan ratus juta rupiah) dalam 1 (satu) Tahun Pajak dikenakan PPh dengan tarif normal sesuai Pasal 17 UU PPh. 

Kesimpulan Penutup 

Dengan berlakunya UU HKPD, maka berakhir pula polemik pengenaan pajak atas pemanfaatan jasa sewa kamar kos. Atas pemanfaatan jasa sewa kamar kos terutang Pajak Daerah berapapun jumlah kamar yang dimiliki rumah kos tersebut, dan tidak terutang PPN. Namun demikian, atas penghasilan yang diterima dan diperoleh Wajib Pajak pengusaha indekos dikenakan PPh. Adapun PPh yang dikenakan untuk pengusaha kost tersebut adalah penghasilan final. Yang mana berubah menjadi peraturan daerah.

*) Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi di mana penulis bekerja