Menyimak Aturan Baru PPN KMS

Oleh: Indrajaya Burnama

Praktisi Perpajakan 

Adanya pemberlakuan UU HPP yang mengubah kebijakan PPN terkait PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) cukup menarik untuk diperhatikan. Hal ini lantaran masih ada saja sebagian masyarakat yang beranggapan bahwa PPN KMS merupakan objek baru yang dikenakan pajak bersamaan dengan pemberlakuan UU HPP. Ada salah kaprah dalam memahami PPN KMS. Mari simak ulasan lengkapnya di bawah ini.

Pada dasarnya PPN KMS bukan merupakan objek PPN baru yang mulai diberlakukan di tahun ini atau pun dikenakan seiring dengan penerapan UU HPP per 1 April tahun ini. Akan tetapi PPN KMS sudah diberlakukan sejak hampir tiga dasawarsa lalu. Tepatnya, sejak 1 Januari 1995 bersamaan dengan pemberlakuan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1994 (baca: UU Nomor 11 Tahun 1994) tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang merupakan perubahan pertama Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983. 

Dengan demikian PPN KMS sesungguhnya sudah berlaku selama hampir 27 tahun. Hal ini dibuktikan dengan adanya beberapa Peraturan Menteri Keuangan yang menjadi aturan pelaksana PPN KMS dari UU PPN yang berlaku saat itu, yaitu:

1. Keputusan Menteri KeuanganNomor 595/KMK.04/1994 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang Dilakukan oleh Orang Pribadi atau Badan Tidak Dalam Lingkungan Perusahaan atau Pekerjaan yang mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 1995.
2. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 554/KMK.04/2000 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang Dilakukan Tidak Dalam Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan yang Hasilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak Lain yang mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2001.
3. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002 tentang Perubahan atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 554/KMK.04/2000 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang Dilakukan Tidak Dalam Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan yang Hasilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak Lain yang mulai berlaku sejak tanggal 1 Juli 2002.
4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 39/PMK.03/2010 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang mulai berlaku sejak tanggal 1 April 2010.
5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang mulai berlaku sejak tanggal 21 November 2012.
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61/PMK.03/2022 (baca: PMK NOMOR 61 Tahun 2022) tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang mulai berlaku sejak tanggal 1 April 2022.

Jadi PMK Nomor 61 Tahun 2022 yang terbit di akhir Maret lalu merupakan perubahan kelima aturan pelaksana PPN KMS.

Fungsi Regulerend

Jika kita mencermati penjelasan Pasal 16 C UU Nomor 11 Tahun 1994 yang masih diberlakukan sampai dengan sekarang dapat diketahui bahwa ada dua tujuan pengenaan PPN KMS. DimanaTujuan-tersebut adalah:

1. Sebagai upaya untuk mencegah terjadinya penghindaran pengenaan PPN; dan
2. Untuk memberikan perlakuan yang sama dan untuk memenuhi rasa keadilan antara pihak yang membeli bangunan dari Pengusaha Real Estate atau yang menyerahkan pembangunan gedung kepada pemborong dengan pihak yang membangun sendiri.

Sehinggaketentuan ini tidak dimaksudkan untuk mengenakan PPN atas semua kegiatan membangun sendiri.

Mengutip dari teori perpajakan, fungsi PPN KMS tidak semata-mata untuk mengumpulkan dana ke kas negara (fungsi budgetair). Melainkan juga untuk mengatur  hal-hal tertentu selain keuangan (fungsi regulerend) misalnya mencegah terjadinya persaingan usaha. Seandainya kegiatan membangun sendiri tidak dibatasi oleh regulasi maka dapat dipastikan bahwa mayoritas masyarakat akan melakukan kegiatan membangun sendiri dibandingkan membeli rumah dari pengembang yang melakukan jual beli perumahan (Real Estate) atau menggunakan jasa kontaktor (pemborong) yang umumnya dikenakan PPN.

Dalam konteks yang lebih luas, pengenaan PPN KMS akan menjaga keberlangsungan sektor usaha Real Estate yang memungut PPN atas rumah yang dijualnya. Sehingga para pelaku usaha dan para pekerja yang terlibat dalam sektor usaha tersebut tetap dapat melangsungkan kegiatan usahanya. Jadi membangun sendiri rumah, membeli rumah dari pengusaha Real Estate atau membangun rumah menggunakan jasa pemborong akan dikenakan PPN karena semuanya merupakan kegiatan konsumsi yang menjadi karakteristik PPN. Hanya saja dengan cara konsumsi yang berbeda-beda. Ada keadilan pajak dalam penerapan PPN KMS.

Adapun yang harus digarisbawahi bahwa tidak semua kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN. Hal itu sangat beralasan karena pemerintah memaklumi adanya sebagian masyarakat berpenghasilan rendah yang perlu dan berhak mendapatkan fasilitas pajak berupa tidak dikenakan PPN KMS. Dengan kata lain PPN KMS juga melindungi hak dasar Rakyat Indonesia, terutama masyarakat berpenghasilan rendah atau kelas bawah untuk memiliki papan atau rumah. PPN KMS seolah menjadi pengejawantahan salah satu nilai Pancasila yaitu Keadilan Sosial Bagi Seluruh Rakyat Indonesia.

Kemampuan konsumsi masyarakat kelas menengah dan kelas atas dalam kegiatan membangun sendiri tentu lebih besar dibandingkan dengan masyarakat kelas bawah karena adanya dukungan finansial.Tanpa keberadaan PPN KMS, sangat terbuka peluang masyarakat kelas menengah dan kelas atas dapat dipastikan menguasai pengadaan rumah atau bangunan sehingga akan mempersulit masyarakat kelas bawah dalam memenuhi kebutuhan papan. Adanya batasan PPN KMS (terutama terkait luasan bangunan) merupakan sebuah upaya penerapan fungsi mengatur perpajakan yang tepat.

Pembaruan Aturan Kegiatan Membangun Sendiri

Pasal 2 ayat (2) PMK Nomor 61 Tahun 2022 menyatakan bahwa PPN KMS terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Lantas apa yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri? Dalam hal ini kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Hal itu sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (3) PMK Nomor 61 Tahun 2022.

Jika melihat uraian di atas, terdapat empat unsur dalam kegiatan membangun sendiri, diantaranya adalah sebagai berikut: 

1. kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama;
2. dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan;
3. dilakukan oleh orang pribadi atau badan; dan
4. hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.

Dari keempat unsur diatas, ternyata masih ada tambahan satu unsur dalam Pasal 2 ayat (7) PMK Nomor 61 Tahun 2022. Adapun unsuryang dimaksudadalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan oleh pihak lain bagi orang pribadi atau badan namun PPN atas kegiatan tersebut tidak dipungut oleh pihak lain. Orang pribadi atau badan tersebut dapat dikecualikan dari tanggung jawab untuk membayar PPN KMS sepanjang dapat memberikan data dan atau informasi yang benar dari pihak lain tersebut, yang paling sedikit meliputi identitas dan alamat pihak lain yang membangun bangunan.

Selanjutnya definisi bangunan yang dimaksud dalam kegiatan membangun sendiri adalah satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan atau perairan dengan kriteria tertentu. Kriteria-kriteria itu adalah:

1. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan atau baja;
2. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
3. luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m² (dua ratus meter persegi).

Seluruh kriteria di atas berlaku secara kumulatif sehingga jika tidak terpenuhi salah satunya berarti kegiatan membangun itu tidak termasuk dalam cakupan kegiatan membangun sendiri yang dikenakan PPN KMS.

Selain ketigakriteria di atas, Pasal 2 ayat (5) PMK Nomor 61 Tahun 2022 juga menguraikan adanya ketentuan waktu membangun sendiri yang penting untuk dicermati. Dalam pasal tersebut dinyatakan bahwa kegiatan membangun sendiri dapat dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau juga dapat dapat dilakukan secara bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari dua tahun.

Lalu PPN KMS dihitung, dipungut, dan disetor oleh orang pribadi atau badan dengan besaran tertentu. Tarif PPN KMS berdasarkan Pasal 3 PMK Nomor 61 Tahun 2022 adalah besaran tertentu sesuai Pasal 16G huruf (i) atau hasil perkalian 20% dengan tarif PPN dalam Pasal 7 ayat (1) UU PPN atau 2,2 % (20% x 11%). Adapun Dasar Pengenaan Pajak PPN KMS (DPP PPN KMS) adalah nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan di setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

Tarif PPN KMS

Wajib Pajak dapat menggunakan kode jenis pajak dan kode jenis setoran PPN KMS 411211 – 103.

Berikutnya saat terutangnya PPN KMS terjadi pada saat mulai dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. Batas waktu pembayaran PPN KMS ke kas negara adalah paling lambat tanggal lima belas bulan berikutnya setelah berakhirnya Masa Pajak. Penyetoran pajak dapat dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) yang diisi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. Sedangkan tempat terutang PPN KMS adalah di tempat bangunan itu didirikan. Dengan demikian bisa jadi pembayaran pajak tidak menggunakan kode KPP Wajib Pajak terdaftar.

Pengisian SSP dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama yang berbeda dengan KPP tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar adalah sebagai berikut:

1. kolom NPWP Pajak diisi dengan:

1. angka nol pada sembilan digit pertama;
2. angka kode KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut didirikan pada tiga digit berikutnya; dan
3. angka nol pada tiga digit terakhir;

2. kolom nama Wajib Pajak diisi nama orang pribadi atau yang melakukan kegiatan membangun sendiri; dan
3. kolom alamat Wajib Pajak diisi alamat tempat bangunan didirikan.

Hal yang sama juga berlaku dalam hal orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri belum memiliki NPWP. Atas SSP tersebut dipersamakan kedudukannya sebagai faktur pajak. Kemudian orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran PPN KMS dalam surat pemberitahuan masa PPN ke kantor pelayanan pajak terdaftar (jika berstatus PKP) atau dianggap telah melaporkan penyetoran PPN sepanjang telah melakukan penyetoran PPN KMS (jika tidak berstatus PKP).

Jika dibandingkan dengan ketentuan sebelumnya, mekanisme pelaporan PPN KMS dalam PMK Nomor 61 Tahun 2022 terasa lebih mudah dan praktis. Ketentuan sebelumnya mewajibkan orang pribadi atau badan yang bukan PKP tetapi melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan SSP lembar ketiga ke KPP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan. Waktunya pun dibatasi paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

Terakhir, ada satu perubahan signifikan yang terjadi di PMK Nomor 61 Tahun 2022 dibandingkan dengan PMK-163 Tahun 2012. Perubahan itu adalah pembayaran PPN KMS yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang sudah berstatus sebagai PKP dapat dikreditkan dengan pajak keluaran lain sebagaimana diatur dalam Pasal 6 ayat (2) PMK Nomor 61 Tahun 2022. Dengan catatan, sepanjang memenuhi syarat-syarat pengkreditan pajak masukan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Ilustrasi Kasus

Untuk memperjelas pemahaman pembaca, silakan mencermati ilustrasi kasus berikut. Contoh kesatu, Bapak Jonatan pada 15 Mei 2022 memulai pembangunan sebuah rumah untuk tempat tinggal keluarganya. Beliau terdaftar di KPP Indonesia Bersatu dengan NPWP: 48.484.848.4-800.000. Tanah tersebut dibeli di awal bulan Mei 2022. Luas keseluruhan rumah tersebut adalah 250 m². Pembanguan tersebut selesai pada 25 Juli 2022 dengan rincian biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Jonatan adalah sebagai berikut:

Berdasarkan data-data di atas, bagaimanakah pelaksanaan kewajiban PPN KMS sesuai ketentuan peraturan perpajakan yang berlaku?

Sesuai dengan PMK No. 61 Tahun 2022  dapat dihitung bahwa PPN terutang atas KMS yang dilakukan oleh Bapak Jonatan adalah 20%X Tarif PPN  X  DPP atau 20%  X  11%X Biaya (tidak termasuk biaya pembelian tanah). Silakan perhatikan perhitungannya dibawah ini.

Dengan demikian, besar PPN terutang atas KMS yang dilakukan oleh Bapak Jonatan setiap bulannya adalah Rp3.300.000,00 (Mei 2022); Rp4.180.000,00 (Juni 2022) dan Rp4.400.000,00 (Juli 2022). Totalnya adalah Rp11.880.000,00. PPN KMS tersebut harus dibayar paling lambat tanggal lima belas setelah berakhirnya masa pajak yaitu 15 Juni 2022; 15 Juli dan 15 Agustus 2022 tanpa perlu melakukan pelaporan SPT Masa PPN karena statusnya bukan PKP.

Ilustrasi kasus kedua adalah kegiatan membangun sendiri oleh Bapak Ginting. Beliau baru memulai usaha konveksi di awal tahun ini seiring bangkitnya perekonomian masyarakat. Sampai dengan semester satu, rata-rata omset sekitar Rp25.000.000,00 per bulan. Akhir tahun lalu, beliau mendapat warisan tanah seluas 150 m²dan akan dibangun sebuah rumah tinggal di atasnya (100m²). Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Agustus sampai dengan September 2022 dengan biaya rata-rata Rp40.000.000,00juta per bulan. Lantas, bagaimanakah pelaksanaan kewajiban PPN KMS sesuai ketentuan peraturan perpajakan yang berlaku?

Atas pembangunan rumah tinggal yang dilakukan oleh Bapak Ginting tidak dikenai PPN KMS. Hal itu lantaran pembangunan rumah tinggal di atas tidak memenuhi seluruh kriteria kegiatan membangun sendiri. Tepatnya adalah kriteria luas rumah Bapak Ginting yang hanya 100 m². Sedangkan batasan luas kegiatan membangun sendiri yang dikenakan PPN KMS sesuai PMK No. 61 Tahun 2022 yang merupakan turunan dari UU PPN terbaru sebagaimana diubah oleh UU HPP adalah 200 m². 

Penutup

Pengaturan PPN KMS dalam PMK No. 61 Tahun 2022 bukan berarti PPN KMS merupakan jenis pajak baru yang diberlakukan per 1 April 2022. Akan tetapi PPN KMS sudah diterapkan sejak 1 Januari 1995. Menurut teori perpajakan, PPN KMS dikenakan untuk lebih mencapai fungsi regulerend perpajakan dibandingkan fungsi budgetair. Jadi pengenaan PPN KMS diharapkan akan mampu menjaga kestabilan usaha perumahan dan melindungi masyarakat berpenghasilan rendah dalam memenuhi kebutuhan papan.

Penerapan PPN KMS tidak lantas berarti bahwa setiap pembangunan rumah yang dilakukan oleh masyarakat, baik orang pribadi atau badan, tanpa menggunakan kontraktor yang memungut PPN akan otomatis dikenakan PPN KMS. Ada serangkaian kriteria kegiatan membangun sendiri yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Terbaru adalah melalui PMK No. 61 Tahun 2022. Kriteria-kriteria tersebut berlaku secara kumulatif yang artinya harus terpenuhi semuanya. Jika ada satu saja kriteria tidak terpenuhi maka kegiatan membangun sendiri tidak akan dikenakan PPN KMS.

Salah satu hal penting yang harus dicermati dalam ketentuan PPN KMS sekarang adalah dapat dikreditkannya pajak masukan PPN KMS dengan pajak keluaran sepanjang tercantum dalam SSP PPN KMS dan memenuhi ketentuan pengkreditan pajak masukan di ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. Hal ini merupakan perubahan signifikan PPN KMS dibandingkan dengan aturan sebelumnya. Proses pelaporannya pun lebih mudah. Namun atas pajak masukan sehubungan dengan perolehan BKP dan atau JKP dalam rangka KMS tidak dapat dikreditkan.