RESUME PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 7 TAHUN 2024

TENTANG 

PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS PENYERAHAN RUMAH TAPAK DAN SATUAN RUMAH SUSUN YANG DITANGGUNG PEMERINTAH TAHUN ANGGARAN 2024

Untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi Indonesia perlu adanya upaya menstimulasi daya beli masyarakat pada sektor perumahan, untuk itu diperlukan dukungan pemerintah berupa kebijakan pemberian insentif fiskal di sektor perumahan pada tahun 2023 sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023, perlu untuk dilanjutkan pada tahun 2024.

Pokok- Pokok Peraturan 

1. Definisi Umum 

1. Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai yang selanjutnya disebut Undang-Undang PPN adalah Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
2. Pajak Pertambahan Nilai yang selanjutnya disingkat PPN adalah pajak pertambahan nilai sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
3. Pengusaha Kena Pajak adalah pengusaha yang melakukan penyerahan barang kena pajak dan/atau penyerahan jasa kena pajak yang dikenai pajak sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
4. Barang Kena Pajak adalah barang yang dikenai pajak sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
5. Faktur Pajak adalah bukti pungutan pajak yang dibuat oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak atau penyerahan jasa kena pajak.
6. Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut Undang-Undang PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
7. Masa Pajak adalah jangka waktu yang menjadi dasar bagi wajib pajak untuk menghitung, menyetor, dan melaporkan pajak yang terutang dalam suatu jangka waktu tertentu sebagaimana diatur dalam Undang-Undang mengenai Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan beserta perubahannya.
8. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara.

2. PPN terutang Atas penyerahan Rumah Tapak 
3. PPN yang terutang atas penyerahan:

1. rumah tapak; dan
2. satuan rumah susun,

yang memenuhi persyaratan, ditanggung Pemerintah untuk Tahun Anggaran 2024.

2. Rumah tapak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.
3. Satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

3. Berita Serah Terima Harus Memuat 
4. PPN terutang yang ditanggung Pemerintah atas penyerahan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2, merupakan PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat:

1. ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah; atau
2. ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris,

serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024.

2. Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud pada angka (1) paling sedikit memuat:

1. nama dan nomor pokok wajib pajak Pengusaha Kena Pajak penjual;
2. nama dan nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan pembeli;
3. tanggal serah terima;
4. kode identitas rumah yang diserahterimakan;
5. pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan
6. nomor berita acara serah terima.
7. Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud pada angka (1) harus didaftarkan dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.
8. Persyaratan yang harus Dipenuhi sehubungan dengan PPN Terutang atas Rumah Tapak 
9. Rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 harus memenuhi persyaratan:

1. Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); dan
2. merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.
3. Rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun yang:

1. telah mendapatkan kode identitas rumah; dan
2. pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.

3. Kode identitas rumah sebagaimana dimaksud pada angka (2) huruf a merupakan kode identitas atas rumah tapak dan satuan rumah susun yang disediakan melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.
4. Dalam hal atas rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada angka (1) telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan kepada Pengusaha Kena Pajak penjual sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini, dapat diberikan insentif PPN ditanggung Pemerintah dengan ketentuan:

1. dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada Pengusaha Kena Pajak penjual paling cepat tanggal 1 September 2023;
2. pemenuhan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dilakukan sejak tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024; dan
3. PPN ditanggung Pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang dibayarkan selama periode pemberian PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini.
4. Pemanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah atas Penyerahan Rumah Tapak atau Satuan Rumah Susun

1. PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 dimanfaatkan untuk setiap 1 (satu) orang pribadi atas perolehan 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun.
2. Orang pribadi yang telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah atas penyerahan rumah sebelum berlakunya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023, dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah sesuai Peraturan Menteri ini.
3. Orang pribadi yang telah mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023 dan masih terdapat sisa pembayaran yang terutang PPN pada tahun 2024, dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini atas sisa pembayaran yang terutang PPN tersebut.
4. Orang pribadi yang telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023, tidak dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini untuk pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun yang lain.
5. Orang Pribadi yang Memanfaatkan Insentif PPN Ditanggung Pemerintah, Meliputi:

Orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 5 meliputi:

1. warga negara Indonesia yang memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak atau Nomor Identitas Kependudukan; dan
2. warga negara asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing.

7. Masa Pajak Untuk PPN yang di tanggung Pemerintah
8. PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 3 dan Bagian 4 diberikan untuk:

1. penyerahan yang tanggal berita acara serah terima mulai tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024, sebesar 100% (seratus persen) dari PPN yang terutang dari bagian dasar pengenaan pajak sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); atau
2. penyerahan yang tanggal berita acara serah terima mulai tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024, sebesar 50% (lima puluh persen) dari PPN yang terutang dari bagian dasar pengenaan pajak sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

2. PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud pada angka (1) diberikan untuk Masa Pajak Januari 2024 sampai dengan Masa Pajak Desember 2024.
3. Masa Pajak Januari 2024 sebagaimana dimaksud pada angka (2) merupakan jangka waktu PPN terutang mulai tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 31 Januari 2024.
4. PKP yang Melakukan Penyerahan Rumah Tapak/Rumah Susun Wajib Memuat
5. Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan rumah tapak dan/atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 wajib membuat:

1. Faktur Pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan; dan
2. laporan realisasi PPN ditanggung Pemerintah.
3. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a harus diisi secara benar, lengkap, dan jelas termasuk identitas pembeli berupa:

1. nama pembeli; dan
2. Nomor Pokok Wajib Pajak atau Nomor Induk Kependudukan.

3. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a dilengkapi informasi berupa kode identitas rumah pada pengisian kolom nama barang.
4. Faktur Pajak atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 7 angka (1) dibuat dengan menerbitkan Faktur Pajak dengan ketentuan:
5. untuk penyerahan dengan berita acara serah terima sampai dengan tanggal 30 Juni 2024 dan:

1. Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat 2 (dua) Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 (nol tujuh) dengan dasar pengenaan pajak masing-masing 50% (lima puluh persen); atau
2. Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat:

1. 2 (dua) Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 (nol tujuh) dengan Dasar Pengenaan Pajak masing-masing 50% (lima puluh persen) untuk bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya ditanggung Pemerintah; dan
2. Faktur Pajak dengan kode transaksi 01 (nol satu) untuk bagian Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya tidak ditanggung Pemerintah
3. untuk penyerahan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024 dan:
4. Harga jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat 2 (dua) Faktur Pajak dengan:

1. kode transaksi 01 (nol satu) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya tidak mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah; dan
2. kode transaksi 07 (nol tujuh) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah;

atau;

2. Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) membuat:
3. 2 (dua) Faktur Pajak untuk bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat Faktur Pajak dengan:

1. kode transaksi 01 (nol satu) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya tidak mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah; dan
2. kode transaksi 07 (nol tujuh) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah;

dan;

2. Faktur Pajak dengan kode transaksi 01 (nol satu) untuk bagian Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya tidak mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah.

5. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada ngka (1) huruf a harus diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2024”.
6. Dalam hal keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2024” sebagaimana dimaksud pada angka (5) belum tersedia dalam aplikasi pembuatan Faktur Pajak, Pengusaha Kena Pajak dapat melakukan pembaharuan atas keterangan yang dapat dicantumkan di Faktur Pajak melalui aplikasi dimaksud.
7. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a yang dilaporkan dalam surat pemberitahuan PPN oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan rumah tapak dan/atau satuan rumah susun, merupakan laporan realisasi PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b.
8. Pelaporan dan pembetulan surat pemberitahuan PPN Masa Pajak Januari 2024 sampai dengan Masa Pajak Desember 2024 dapat diperlakukan sebagai laporan realisasi sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b sepanjang disampaikan paling lambat tanggal 31 Januari 2025.
9. PPN terutang atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian  2 tidak ditanggung Pemerintah dalam hal:
10. Atas penyerahan rumah tapak dan/atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada angka  (9) dikenai PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.
11. Contoh transaksi dan pembuatan Faktur Pajak tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
12. Penyampaian Data Pendaftaran 

1. Untuk dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Bagian 7, Pengusaha Kena Pajak harus telah melakukan pendaftaran melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat 1 Juli 2024.
2. Pendaftaran sebagaimana dimaksud pada angka (1) harus disertai dengan keterangan yang paling sedikit memuat:

1. rincian atas jumlah ketersediaan rumah tapak dan satuan rumah susun yang sudah jadi 100% (seratus persen) dan siap diserahterimakan atau pekerjaan sudah selesai;
2. rincian atas jumlah ketersediaan rumah tapak dan satuan rumah susun yang masih dalam proses pembangunan yang siap diserahterimakan atau pekerjaan sudah selesai dalam periode insentif; dan
3. perkiraan Harga Jual rumah tapak dan satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b.

3. Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat menyampaikan data pendaftaran sebagaimana dimaksud pada angka (2) kepada Direktorat Jenderal Pajak, Direktorat Jenderal Anggaran, dan Badan Kebijakan Fiskal.
4. Penyampaian data sebagaimana dimaksud pada angka (3) disampaikan secara elektronik.
5. Ketentuan mengenai format penyampaian data sebagaimana dimaksud pada angka (4) tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

10. DJP Dapat Menagih PPN yang Terutang Sesuai Dengan Ketentuan Perundang-undangan di Bidang Perpajakan 

Kepala kantor pelayanan pajak atas nama Direktur Jenderal Pajak dapat menagih PPN yang terutang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan, jika diperoleh data dan/atau informasi yang menunjukkan:

1. objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2, Bagian 3, dan Bagian 4;
2. perolehan lebih dari 1 (satu) unit yang mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah yang dilakukan oleh 1 (satu) orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 5 dan telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023 dan/atau Tahun Anggaran 2024;
3. perolehan tidak dilakukan oleh orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 6;
4. Masa Pajak tidak sesuai dengan periode Masa Pajak sebagaimana dimaksud dalam Bagian 7 angka (2);
5. penyerahan rumah tapak atau rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2, Bagian 3, dan Bagian 4:

1. tidak dibuatkan Faktur Pajak sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (2) sampai dengan angka (5); dan/atau
2. Faktur Pajak atas penyerahan dimaksud tidak dilaporkan dalam surat pemberitahuan PPN sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (7);

6. dilakukan pemindahtanganan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (9) huruf e; dan/atau
7. berita acara serah terima untuk penyerahan rumah tapak dan/atau satuan rumah susun yang dilakukan terhitung sejak tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024 tidak didaftarkan dalam aplikasi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 3 angka (3).

11. Rumah tapak dan/atau satuan rumah susun yang telah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan tidak dapat memanfaatkan PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini.

12. Pelaksanaan dan pertanggungjawaban subsidi pajak ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2024 atas PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak dan/atau satuan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Komentar

Belum lama ini, tepatnya 12 Februari 2024 lalu, Pemerintah kembali mempermudah bagi masyarakat yang ingin membeli rumah dengan membebaskan biaya pajaknya 100% hingga Juni 2024. Aturan ini tertuang pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 7 Tahun 2024 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2024. Adanya aturan tersebut ditujukan untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi Indonesia serta menstimulasi daya beli masyarakat di sektor perumahan. Kebijakan ini berlaku saat mulai diundangkan 13 Februari 2024. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) biasanya dikenakan saat membeli rumah atau rumah susun. Besaran yang harus dibayarkan yaitu 11% dari harga properti yang dijual. Namun, dengan aturan tersebut pembeli tidak perlu bayar PPN 11% ketika membeli rumah karena ditanggung 100% oleh pemerintah.

Meski demikian, ada beberapa persyaratan untuk bisa menikmati PPN 100% ditanggung pemerintah, yaitu untuk setiap 1 orang pribadi hanya bisa membeli 1 rumah tapak atau 1 rumah susun. Sebagai informasi, orang pribadi yang dimaksud adalah warga negara Indonesia yang memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan. Tak hanya itu, warga negara asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing juga bisa mendapatkan insentif ini. Kemudian syarat selanjutnya, harga rumah tapak atau satuan rumah susun Rp 2 miliar hingga Rp 5 miliar yang sudah jadi 100% dan siap diserahterimakan atau pekerjaan sudah selesai. Untuk diketahui, PPN ditanggung pemerintah 100% diberikan untuk pembelian rumah pada periode 1 Januari sampai 30 Juni 2024. Sementara itu, untuk pembelian pada 1 Juli-31 Desember 2024, PPN yang ditanggung pemerintah hanya 50% saja.