RESUME PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 13 TAHUN 2025

TENTANG

PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS PENYERAHAN RUMAH TAPAK DAN SATUAN RUMAH  SUSUN YANG DITANGGUNG PEMERINTAH TAHUN ANGGARAN 2025

Untuk menjaga keberlangsungan pertumbuhan ekonomi Indonesia melalui stimulasi daya beli masyarakat pada sektor perumahan telah diterapkan kebijakan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun pada tahun 2023 dan 2024.

Pokok-Pokok Peraturan 

1. Definisi Umum 

1. Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai yang selanjutnya disebut Undang-Undang PPN adalah Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang.
2. Pajak Pertambahan Nilai yang selanjutnya disingkat PPN adalah pajak pertambahan nilai sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
3. Pengusaha Kena Pajak adalah pengusaha yang melakukan penyerahan barang kena pajak dan/atau penyerahan jasa kena pajak yang dikenai pajak sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
4. Barang Kena Pajak adalah barang yang dikenai pajak sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
5. Faktur Pajak adalah bukti pungutan pajak yang dibuat oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak atau penyerahan jasa kena pajak.
6. Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut Undang-Undang PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
7. Masa Pajak adalah jangka waktu yang menjadi dasar bagi wajib pajak untuk menghitung, menyetor, dan melaporkan pajak yang terutang dalam suatu jangka waktu tertentu sebagaimana diatur dalam Undang-Undang mengenai Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan beserta perubahannya.
8. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan.

2. PPN yang Terutang atas Penyerahan 
3. PPN yang terutang atas penyerahan:

1. Rumah tapak; dan
2. Satuan rumah susun 

2. Rumah tapak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.
3. Satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

3. Berita Acara Serah Terima Paling Sedikit Memuat 
4. PPN terutang yang ditanggung Pemerintah atas penyerahan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2, merupakan PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat:

1. ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah; atau
2. ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris;
3. sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025 serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025.

2. Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud pada angka (1) paling sedikit memuat:
   1. nama dan nomor pokok wajib pajak Pengusaha Kena Pajak penjual;
   2. nama dan nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan pembeli;
   3. tanggal serah terima;
   4. kode identitas rumah yang diserahterimakan;
   5. pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan
   6. nomor berita acara serah terima.
3. Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud pada angka (1) harus didaftarkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.

4. Persyaratan PPN Terutang atas Penyerahan Rumah Tapak atau Satuan Rumah Susun Harus Memenuhi

1. Rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 harus memenuhi persyaratan:
   1. Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); dan
   2. merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.
2. Rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun yang:
   1. telah mendapatkan kode identitas rumah; dan
   2. pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.
3. Kode identitas rumah sebagaimana dimaksud pada angka (2) huruf a merupakan kode identitas atas rumah tapak dan satuan rumah susun yang disediakan melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.
4. Dalam hal atas rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada angka (1) telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan kepada Pengusaha Kena Pajak penjual sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini, dapat diberikan insentif PPN ditanggung Pemerintah dengan ketentuan:
   1. dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada Pengusaha Kena Pajak penjual paling cepat tanggal 1 Januari 2025; dan
   2. pemenuhan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 3 dilakukan sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025.

5. Orang Pribadi yang Memanfaatkan Insentif PPN Ditanggung Pemerintah Atas Penyerahan Rumah Tapak Atau Satuan Rumah Susun

1. PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 dimanfaatkan untuk setiap 1 (satu) orang pribadi atas perolehan 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun.
2. Orang pribadi yang memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri mengenai pajak pertambahan nilai atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang ditanggung Pemerintah sebelum Peraturan Menteri ini, dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini untuk pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun yang lain.
3. Dalam hal orang pribadi melakukan transaksi pembelian rumah  tapak  atau  satuan rumah susun sebelum 1 Januari 2025 namun melakukan pembatalan atas transaksi pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun, tidak dapat memanfaatkan insentif PPN yang ditanggung Pemerintah berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri ini untuk unit rumah tapak atau satuan rumah susun yang sama.

6. Orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 5 meliputi:

1. warga negara Indonesia yang memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan; dan
2. warga negara asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing

7. PPN ditanggung Pemerintah atas Masa Pajak Januari-Desember 2025

1. PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 3 dan Bagian 4 diberikan untuk:
   1. penyerahan yang tanggal berita acara serah terima mulai tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 30 Juni 2025, sebesar 100% (seratus persen) dari PPN yang terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); atau
   2. penyerahan yang tanggal berita acara serah terima mulai tanggal 1 Juli 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025, sebesar 50% (lima puluh persen) dari PPN yang terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
2. PN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud pada angka (1) diberikan untuk Masa Pajak Januari 2025 sampai dengan Masa Pajak Desember 2025.
3. Masa Pajak Januari 2025 sebagaimana dimaksud pada angka (2) merupakan jangka waktu PPN terutang mulai tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Januari 2025

8. Pengusaha Kena Pajak yang Melakukan Penyerahan Rumah Tapak Atau Satuan Rumah Susun Wajib Membuat
9. Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 wajib membuat:

1. Faktur Pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan; dan
2. laporan realisasi PPN ditanggung Pemerintah
3. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a harus diisi secara benar, lengkap, dan jelas termasuk identitas pembeli berupa:

1. Nama pembeli; dan
2. nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan

3. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a dilengkapi informasi berupa kode identitas rumah pada pengisian kolom nama barang.
4. Faktur Pajak atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 7 angka (1) dibuat dengan menerbitkan Faktur Pajak dengan ketentuan:
5. untuk penyerahan dengan berita acara serah terima sampai dengan tanggal 30 Juni 2025 dan:

1. Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat 2 (dua) Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 (nol tujuh) dengan dasar pengenaan pajak masing-masing masing-masing 50% (lima puluh persen); atau
2. Harga jual lebih dari Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat: 

1. 2 (dua) Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 (nol tujuh) dengan dasar pengenaan pajak masing-masing 50% (lima puluh persen) dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya ditanggung Pemerintah; dan
2. Faktur Pajak dengan kode transaksi 04 (nol empat) untuk bagian Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya tidak ditanggung Pemerintah;
3. untuk penyerahan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Juli 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025 dan:
4. Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat 2 (dua) Faktur Pajak dengan:

1. kode transaksi 04 (nol empat) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya tidak ditanggung Pemerintah; dan
2. kode transaksi 07 (nol tujuh) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya ditanggung Pemerintah; atau
3. Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat:
4. 2 (dua) Faktur Pajak untuk bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), dengan:

1. kode transaksi 04 (nol empat) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya tidak ditanggung Pemerintah; dan
2. kode transaksi 07 (nol tujuh) untuk bagian 50% (lima puluh persen) Harga Jual yang PPN terutangnya ditanggung Pemerintah; dan
3. Faktur Pajak dengan kode transaksi 04 (nol empat) untuk bagian Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya tidak ditanggung Pemerintah.

5. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a harus diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2025”.
6. Dalam hal keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2025” sebagaimana dimaksud pada angka (5) belum tersedia dalam aplikasi pembuatan Faktur Pajak, Pengusaha Kena Pajak dapat melakukan pembaruan atas keterangan yang dapat dicantumkan di Faktur Pajak melalui aplikasi dimaksud
7. Dalam hal telah dilakukan pembaruan sebagaimana dimaksud pada angka (6) dan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR …TAHUN 2025” sebagaimana dimaksud pada angka (5) masih belum tersedia dalam aplikasi pembuatan Faktur Pajak, Pengusaha Kena Pajak mencantumkan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2025” pada kolom referensi Faktur Pajak.
8. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf a yang dilaporkan dalam surat pemberitahuan PPN oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun, merupakan laporan realisasi PPN ditanggung Pemerintah sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b.
9. Pelaporan dan pembetulan surat pemberitahuan PPN Masa Pajak Januari 2025 sampai dengan Masa Pajak Desember 2025 dapat diperlakukan sebagai laporan realisasi sebagaimana dimaksud pada angka (1) huruf b sepanjang disampaikan paling lambat tanggal 31 Januari 2026.
10. Contoh transaksi dan pembuatan Faktur Pajak tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

9. Atas Penyerahan Rumah Tapak atau Satuan Rumah Susun Dikenai PPN Sesuai Dengan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan Di Bidang Perpajakan
10. PPN terutang atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2 tidak ditanggung Pemerintah dalam hal:

1. objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2, Bagian 3, dan Bagian 4;
2. telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan pertama sebelum tanggal 1 Januari 2025;
3. penyerahannya dilakukan sebelum tanggal 1Januari 2025 atau setelah tanggal 31 Desember 2025;
4. perolehan lebih dari 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun oleh 1 (satu) orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 5 angka (1) dan Bagian 6;
5. rumah tapak atau satuan rumah susun dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan;
6. Pengusaha Kena Pajak tidak membuat faktur sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (1) huruf a atau atas penyerahannya tidak menggunakan Faktur Pajak sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (2), angka (3), angka (4) dan angka (5);
7. Pengusaha Kena Pajak tidak mendaftarkan berita acara serah terima sebagaimana dimaksud dalam Bagian 3 angka (3); dan/atau
8. Pengusaha Kena Pajak tidak melaporkan laporan realisasi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (1) huruf b.
9. Atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada angka (1) dikenai PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.
10. Kepala Kantor Pelayanan Pajak atas Nama Direktur Jenderal Pajak Dapat Menagih PPN yang Terutang Sesuai Dengan Ketentuan Peraturan Perundang-undangan di bidang Perpajakan, Jika Diperoleh Data dan/atau Informasi yang Menunjukkan:

1. objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2, Bagian 3, dan Bagian 4;
2. perolehan lebih dari 1 (satu) unit yang mendapatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah yang dilakukan oleh 1 (satu) orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 5 angka (1);
3. perolehan rumah tapak atau rumah susun oleh orang pribadi untuk pembelian unit rumah tapak atau satuan rumah susun yang sama sebagaimana dimaksud dalam Bagian 5 angka (3);
4. perolehan tidak dilakukan oleh orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 6;
5. Masa Pajak tidak sesuai dengan periode Masa Pajak sebagaimana dimaksud dalam Bagian 7 angka (2);
6. penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Bagian 2, Bagian 3, dan Bagian 4:

1. tidak dibuatkan Faktur Pajak sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (2) sampai dengan angka (5); dan/atau
2. Faktur Pajak atas penyerahan dimaksud tidak dilaporkan dalam surat pemberitahuan PPN sebagaimana dimaksud dalam Bagian 8 angka (8);

7. dilakukan pemindahtanganan sebagaimana dimaksud dalam Bagian 9 angka (1) huruf e; dan/atau
8. berita acara serah terima untuk penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang dilakukan terhitung sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025 tidak didaftarkan dalam aplikasi sebagaimana dimaksud dalam Bagian 3 angka (3).

11. Rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan tidak dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri ini.
12. Pelaksanaan dan pertanggungjawaban subsidi pajak ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2025 terhadap PPN ditanggung Pemerintah atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Komentar

Pemerintah terus berupaya mendorong sektor properti sebagai salah satu pendorong pertumbuhan ekonomi nasional. Dalam rangka meningkatkan daya beli masyarakat terhadap hunian, Kementerian Keuangan menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 13 Tahun 2025, yang mengatur insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditanggung pemerintah (DTP) bagi pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun.

Kebijakan ini bertujuan untuk mendorong pertumbuhan sektor properti, meningkatkan akses masyarakat terhadap perumahan, serta memberikan stimulus bagi pengembang dalam menyediakan hunian yang layak. PMK ini berlaku sepanjang tahun anggaran 2025. Melalui penerbitan PMK-13/2025 maka atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang dilakukan mulai tanggal 1 Januari sampai dengan 30 Juni 2025 akan mendapatkan insentif PPN-DTP sebesar 100% atas PPN terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar. Sedangkan penyerahan mulai 1 Juli sampai dengan 31 Desember 2025 akan mendapatkan insentif PPN-DTP sebesar 50% atas PPN terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar.

Contohnya jika Tn.A membeli rumah seharga Rp2 miliar pada 14 Februari 2025, maka seluruh PPN-nya ditanggung Pemerintah. Contoh lain jika Ny.B membeli rumah seharga Rp2,5 miliar pada 15 Februari 2025, maka PPN yang harus ditanggung Ny.B adalah efektif 11% dikali Rp500 juta atau sebesar Rp55 juta. 

PMK 13 Tahun 2025 memberikan stimulus penting bagi sektor properti melalui kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah. Dengan insentif hingga 100% PPN DTP, masyarakat mendapatkan peluang lebih besar untuk memiliki hunian dengan biaya yang lebih ringan. Kebijakan ini juga menjadi dorongan bagi pengembang untuk meningkatkan produksi rumah tapak dan rumah susun yang sesuai dengan kriteria yang ditetapkan.

Bagi Anda yang berencana membeli rumah pada tahun 2025, memanfaatkan insentif ini bisa menjadi keputusan finansial yang cerdas. Pastikan untuk memenuhi syarat yang telah ditetapkan dan melakukan transaksi dengan pengembang yang terdaftar sebagai PKP.