Mengenal PPN atas Sewa ruangan dan Service Charge

Oleh: Mangasa 

Praktisi Perpajakan

Saat menyewa ruangan, pada umumnya sang penyewa tidak hanya membayar biaya sewa, tetapi juga biaya lain terkait dengan fasilitas yang diberikan, seperti keamanan dan kebersihan (service charge). Selain itu, penyewa pun harus membayar reimbursement tagihan listrik dan air tiap bulannya. Fakta di lapangan, banyak permasalahan yang terjadi terkait aspek pemajakannya, khususnya pengenaan PPN dan pengkreditannya.

Memiliki ruangan atau bangunan yang dapat di sewakan, tentu bisa dijadikan alat untuk memperoleh penghasilan tambahan bagi pemilik bangunan. Apabila dahulu, penghasilan dari persewaan ruangan atau bangunan masih menjadi passive income– karena sifatnya yang hanya sebagai side income, maka saat ini seiring dengan meningkatnya kebutuhan akan ruangan dan bangunan, baik untuk usaha ataupun sebagai hunian, sewa ruangan dan/atau bangunan menjadi lahan bisnis yang menggiurkan. Hal ini didasarkan pada kenyataan, tidak sedikit pemilik bangunan menjadikan sewa bangunan sebagai core usaha untuk memperoleh penghasilan.

Sisi lain dari bisnis yang menjanjikan ini adalah adanya pemenuhan kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh pihak penerima penghasilan sewa dan pihak yang membebankan biaya sewa. Namun yang unik dari transaksi sewa tanah dan/atau bangunan ini adalah pemajakannya tidak hanya terkait dengan penghasilan sewa, tetapi juga atas penggantian biaya yang ditagihkan oleh si pemilik gedung. Adapun aspek pajak yang akan muncul dari jasa persewaan bangunan tersebut adalah Pajak Penghasilan (PPh) sewa yang di bayarkan kepada pemilik bangunan, serta PPN atas biaya penggantian fasilitas yang di gunakan oleh penyewa bangunan. 

Bentuk fasilitas yang diberikan kepada penyewa, misalkan jasa kebersihan, keamanan, maupun penalangan (reimbursment) biaya listrik, telepon, dan air. Kemudian, ketika penyewa membayar biaya atas fasilitas tersebut akan terutang PPN sepanjang pihak yang menyewakan telah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak (PKP).  Sayangnya, ada saja pihak yang tidak menyadari hal tersebut, baik dari pihak yang menyewakan maupun yang penyewa bangunan. Nah, dalam artikel ini penulis akan diuraikan bagaimana aspek pajak atas service charge dan tagihan atas penggantian biaya. 

Dalam artikel ini juga akan di bahas hal-hal yang sering kali menjadi pertanyaan, yaitu mengenai air dan listrik yang merupakan Barang Kena Pajak ( BKP) Strategis yan dibebaskan dari pengenaan PPN, reimbursement tagihan listrik dan air, terutang PPN? Lantas, PPN reimbursement listrik dan air yang telah di bayarkan tersebut, apakah dapat dikreditkan? Kemudian, dilapangan terdapat PKP penyewa gedung yang sebagian kegiatannya melakukan penyerahan non-BKP dan/atau Jasa Kena Pajak (JKP), bagaimana mekanisme pengkreditan PPN-nya?  

Kewajiban PPN 

Sesuai dengan konsep negative List PPN, Sekaligus Pelaksana UU No. 7 tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan ( UU HPP) yang tertuang dalam Pasal 4 ayat (2) dan (3),  maka penyerahan jasa sewa ruangan-selain dibidang perhotelan tidak termasuk ke dalam jenis jasa yang tidak dikenai Objek PPN. Oleh karenannya, penyerahan jasa sewa ruangan merupakan Objek PPN. Dalam hal ini, apabila pengusaha yang menyerahkan jasa sewa tanah dan bangunan memiliki peredaran bruto dan/atau penerimaan brutonya dalam suatu bulan dalam tahun buku melebihi Rp600.000.000,00 maka pengusaha tersebut (pihak yang menyewakan ruangan atau bangunan memiliki kewajiban untuk : 

1. Mendaftarkan diri pada Kantor Pelayanan Pajak setempat untuk di kukuhkan menjadi PKP; 
2. Menghitung PPN atas jasa sewa ruangan, penagihan kembali tagihan listrik, air dan telepon 
3. Memungut, menyetor dan melaporkan PPNyang terutang. 

Menghitung PPN Atas Jasa Sewa Ruangan

1. Dasar Pengenaan Pajak atas sewa ruangan adalah jumlah penggantian atau imbalan atau nilai sewa ruangan dalam keadaan kosong yang diminta atau seharusnya diminta oleh PKP yang menyewakan ruangan, tidak termasuk service charge.
   PPN yang terutang adalah : 11% x Jumlah Nilai Sewa
2. Dasar Pengenaan Pajak atas service charge adalah:
   1. Penggantian yakni sebesar nilai tagihan
   2. jumlah service charge yang diminta oleh Pengusaha Kena Pajak yang menyewakan ruangan.
      Service charge, yaitu imbalan atas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa tersebut dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh penyewa.
      Service charge dapat terdiri dari biaya listrik, air, keamanan, kebersihan, dan biaya administrasi.
      PPN yang terutang adalah 11% x Jumlah Service Charge.

(mohon tambahkan ilustrasi kasus nya ya pak)

DPP- nya sebesar yang di tagih 

Selain menagihkan biaya sewa yang di bayarkan secara periodik, biasanya pihak yang menyewakan setiap bulannya juga akan menagih pembayaran atas service charge baik biaya kemananan, kebersihan dan reimbursement tagihan listrik dan air kepada penyawa ruangan atau bangunan. Pada dasarnya, service charge merupakan biaya terkait dengan balas jasa atas pelayanan yang menyebabkan ruangan yang di sewa dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang di inginkan oleh penyewa ruangan yang dapat meliliputi biaya listrik, air, biaya pemeliharaaan dan perawatan gedung serta peralatannya, biaya kebersihan, biaya tenaga keamanan/teknisi, biaya administrasi dan sebagainya. 

Oleh karenanya, atas service charge ini baik yang di tagihannya menjadi satu atau dipisahkan dari tagihan sewa tanah dan/atau bangunan terutang PPN. Dalam praktiknya, hal ini memang sering menjadi perdebatan antara penyewa dan pihak yang menyewakan. Utamanya, ketika tagihan air dan listrik menjadi komponen service charge, yang pada akhirnya biaya penggantian (reimbursement) atas tagihan listrik dan air terutang PPN. Pasalnya, banyak praktisi beranggapan bahwa penggantian ini tidak layak dikenai PPN karena tidak ada mark-upnya. 

Selain itu, listrik sesuai dengan Peraturan Pemerintah No 48 Tahun 2020 yang menyatakan bahwa listrik juga pada dasarnya merupakan Barang Kena Pajak yang bersifat strategis, yang atas penyerahannya dibebaskan PPN. serta Air sesuai dengan Peraturan Pemerintah No 58 Tahun 2021  Bahwa Air bersih yang dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam air bersih yang belum siap untuk diminum; dan/atau air bersih yang sudah siap untuk diminum (air minum), termasuk biaya sambung/biaya pasang air bersih dan biaya beban tetap air bersih.

Perlakuan pengenaan PPN atas service charge  ini dapat dilihat pada salah satu surat jawaban Direktur Jenderal (Dirjen) Pajak, tepatnya pada surat Dirjen Pajak Nomor S-831/PJ.53/2005 tentang Perlakuan PPN atas Tagihan Listrik dan Air sebagai komponen Service Charge dalam Persewaan Ruangan(selanjutnya disebut S-831), yang menegaskan serivce charge terutang PPN. Meski surat ini tidak dapat di jadikan sebagai dasar hukum, namun banyak yang menjadikannya sebagai rujukan dalam memungut PPN.   

Dalam surat tersebut, Dirjen Pajak menegaskan bahwa atas tagihan reimbursement, yaitu penggantian untuk biaya yang telah di bayarkan terlebih dahulu oleh pemberi jasa atas nama penerima jasa, berupa biaya listrik dan air oleh PKP persewaan ruangan kepada para penyewa ruangan, baik nilai tagihannya sama dengan nilai tagihan dari PLN dan PDAM kepada PKP persewaan ruangan maupun berbeda, terutang PPN. Alasan pengenaan PPN ialah karena tagihan listrik dan air oleh PKP persewaan ruangan kepada para penyewa tersebut merupakan bagian dari kegiatan penyerahan JKP berupa persewaan ruangan yang dilakukan oleh PKP persewaan ruangan.

Dalam praktiknya, ada sebagian praktisi pajak yang berpendapat bahwa penggantian atau reimburhsment bukan merupakan objek PPN, apabila penggantian tersebut memenuhi kriteria material dan formal. Kriteria material disini tidak boleh dilebihkan (di-mark-up) atau dikurangkan tagihannya. Kemudian secara formal bukti yang di gunakan atas nama si penanggung beban sebenarnya atau si penyewa . Bila kriteria diatas dipenuhi, hal ini tidak perlu dikenai PPN, secara substansi si penyewa ruangan bertransaksi langsung dengan pihak yang memberikan jasa listrik (PLN) dan air (PDAM). Oleh karenanya, transaksi ini merupakan transaksi utang-piutang yang tidak menimbulkan aspek pemungutan PPN. Namun bila kriteria diatas tidak terpenuhi, maka PPN harus di pungut oleh pihak penyewa yang menagihkan penggantian.  

Pajak masukan dapat di kreditkan?

Bagi pihak yang di kenai PPN (baca: penyewa), PPN yang dibayarkan sehubungan dengan sewa ruangan dapat dikreditkan, sepanjang hal tersebut berhubungan dengan kegiatan usaha. Terkait dengan hal ini, PKP yang menyewakan ruangan juga perlu memerhatikan mengenai masalah pemenuhan formalitas dalam Faktur Pajak, agar PPN yang telah dibayarnya dapat diakui sebagai Pajak Masukan (baca; dapat di kreditkan). Dalam hal Faktur Pajak masukan tersebut tidak memenuhi formalitasnya sehingga tidak dapat dikreditkan, maka PKP dapat mengalihkannya sebagai biaya di PPh badan (deductible expense)- sepanjang terkait dengan kegiatan usaha. 

Kemudian terkait dengan masalah pengkreditan Pajak Masukan tersebut, penyewa ruangan juga perlu memerhatikan peruntukan ruangan yang disewanya. Pasalnya, Pajak Masukan yang dapat di kreditkan sejatinya berbanding lurus dengan penyerahan dipungut Pajak Keluarannya. Artinya, bila PKP semua usahanya melakukan penyerahan yang terutang PPN (baca; memungut Pajak keluaran), maka Pajak Masukan semestinya dapat di kreditkan seluruhnya.  Namun dalam hal PKP melakukan penyerahan yang tidak terutang PPN atau atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan PPN, maka semestinya tidak seluruh pajak masukan dapat dikreditkan. Selain itu, juga perlu diperhatikan apakah seluruh ruangan yang disewa PKP atas pembayaran sewa yang terutang PPN tersebut memang digunakan untuk kegiatan usaha seluruhnya atau tidak. Bila memang seluruhnya dimanfaatkan untuk usaha yang terutang PPN, maka Pajak Masukan yang dibayarkan atas sewa ruangan dapat dikreditkan, namun bila tidak seluruh ruangan ternyata dimanfaatkan untuk usaha yang terutang PPN, maka semestinya tidak semua Pajak Masukan dapat dikrekditkan. Oleh karenanya, PKP dalam hal ini perlu melakukan perhitungan kembali Pajak Masukan paling lambat 3 bulan setelah berakhirnya tahun pajak. 

Hal tersebut seperti dijelaskan dalam memori Penjelasan Pasal 9 ayat (5) UU PPN yang menyatakan bahwa PKP yang selain melakukan penyerahan yang terutang pajak juga melakukan penyerahan yang tidak terutang pajak, maka Pajak masukan yang dapat dikreditkan hanya yang berkenaan dengan penyerahan yang terutang pajak. Namun apabila jumlah Pajak Masukan untuk penyerahan yang terutang pajak tidak diketahui dengan pasti, jumlah Pajak Masukan tersebut dihitung dengan menggunakan pedoman penghitungan  yang mana telah di atur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 78/PMK.03/2010 tentang Pedoman Penghitunagn Pengkreditan Pajak Masukan. 

Penutup 

Jasa persewaan ruangan atau bangunan tidak terlepas dari kewajiban pemungutan PPN bagi pihak yang menyewakan ruangan atau bangunan, dengan demikian, PKP pemberi jasa persewaan ruaangan atau bangunan harus memahami aspek PPN atas jasa yang diberikannya. 

Disisi lain, PKP menyewakan ruangan atau bangunan pun harus memehami aspek PPN atas jasa sewa yang diterima. Hal ini sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 16 UU PPN, penerima jasa bertanggung jawab renteng atas pembayaran pajak yang terutang apabila ternyata pajak yang terutang tersebut tidak dapat ditagih kepada pemberi jasa dan penerima jasa tidak dapat menunjukkan bukti pembayaran atas jasa yang diterimanya. Untuk itu, pemahaman mengenai aspek PPN atas jasa persewaan ruangan bagi kedua pihak mutlak diperlukan. Pemahaman tersebut terkait dengan objek pengenaan PPN, DPP, maupun mekanisme Pengkreditan Pajak Masukan atas jasa Persewaan gedung atau ruangan meliputi pembayaran sewa maupun service charge. Bentuk service charge dapat berupa listrik, air, dan telepon serta biaya kebersihan, keamanan, maupun biaya adminstrasi pemeliharaan dan perawatan gedung. Atas reimbursment tagihan listrik, air dan telepon dibayarkan penyewa dikenakan PPN yang dihitung dengan DPP sebesar penggantian. Dimana penggantiannya ialah seluruh tagihan yang diminta atau seharusnya diminta oleh PKP pihak yang menyewakan ruangan, tidak hanya atas mark-up-nya saja. Kemudian, untuk dapat mengkreditkan Pajak Masukan atas sewa ruangan, penyewa harus meminta Faktur Pajak yang telah diisi dengan benar, jelas, dan Lengkap. Namun demikian, apabila mengalami kesulitan dalam mengkreditkan Pajak Masukan, penyewa dapat menjadikan PPN yang dibayarkan atas sewa ruangan tersebut sebagai biaya pengurang dalam penghitungan PPh badan.