Oleh: Muhammad Ikbal S.Sos. BKP – Praktisi Perpajakan
Pemerinah Pemerintah secara resmi telah menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023 (PMK-120/2023) pada 21 November 2023 lalu. Sekilas dari judulnya saja, sudah dapat dipahami bahwa beleid ini mengulas tentang PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun pada tahun anggaran 2023. Yuk, pahami lebih lanjut kriteria dan persyaratan yang harus dipenuhi agar dapat membeli properti dengan fasilitas PPN DTP.
Secara definisi rumah tapak merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor. Sementara rumah susun ialah satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian. Hal ini dijelaskan pada Pasal 2 ayat (2) dan ayat (3) PMK-120/2023.
Atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan yang diatur dalam PMK-120/2023, PPN nya Ditanggung oleh Pemerintah (PPN DTP) untuk Tahun Anggaran 2023. Persyaratan – persyaratan akan diulas pada bagian di bawah ini.
Timing Penyerahan Rumah Tapak dan Susun
Atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun di tahun 2023 pada dasarnya terutang PPN sebesar 11% dari jumlah bruto. Sebagai contoh Tuan Andi membeli rumah tapak di kawasan pinggiran elit BSD sebesar Rp1,8 miliar, Tuan Andi juga harus membayar PPN atas penyerahan rumah tapak tersebut. Adapun PPN yang terutang 11% dari Rp1,8 miliar atau sebesar Rp198.000.000,00 (Seratus Sembilan puluh Delapan juta rupiah). Sebuah angka yang cukup besar dan material!
Nominal PPN sebesar Rp198 juta tersebut dapat tidak dikenakan kepada Tuan Andi dengan syarat Tuan Andi harus menggeser transaksi pembelian rumahnya agar memenuhi syarat PPN DTP. Syarat PPN DTP atas penyerahan rumah tapak diatur dalam PMK 120 Tahun 2023.
Syarat pertama yang mutlak harus dipenuhi ialah waktu penyerahannya harus sesuai sebagaimana yang diatur PMK 120 Tahun 2023. Pasal 3 ayat (1) PMK-120/2023 menegaskan penyerahan rumah tapak dan rumah susun agar mendapatkan PPN DTP harus terjadi penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tersebut yang dibuktikan dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) sejak tanggal 1 November 2023 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024.
Dengan demikian, Tuan Andi (dalam kasus ini) harus menandatangani Akta Jual Beli atau menandatangani perjanjian pengikatan jual beli lunas dihadapan notaris serta melakukan penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan dengan BAST pada rentang waktu 1 November hingga 31 Desember 2024. Sesuai dengan judul PMK-120/2023, maka PPN terutang pada Masa Pajak November 2023 hingga Desember 2023 saja yang dapat diberikan PPN DTP. Untuk lebih jelasnya, perhatikan gambar 1 di bawah ini.
Gambar 1: Timeline PPN DTP atas Penyerahan Rumah Tapak dan Rumah Susun
Sekedar informasi, PMK-120/2023 mensyaratkan 6 (enam) keterangan yang harus ada dalam BAST. Pertama, nama dan NPWP Pengusaha Kena Pajak penjual; Kedua, nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak atau Nomor Induk Kependudukan pembeli; Ketiga, tanggal serah terima. Keempat, kode identitas rumahbyang diserahterimakan; kelima, pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan. Terakhir, nomor berita acara serah terima.
BAST tersebut harus didaftarkan dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.
Ada PPN DTP Full dan Ada Juga Yang Parsial
Rupanya PPN atas penyerahan Rumah tapak dan rumah susun berdasarkan Pasal 8 ayat (4) PMK-120/2023 dibagi menjadi 2 (dua) kelompok. Pertama, kelompok yang mendapatkan PPN DTP full 100% dan kedua, kelompok yang mendapatkan PPN DTP tidak full (parsial) hanya 50%.
Pembeli properti berupa rumah tapak dan rumah susun mendapatkan fasilitas PPN DTP full 100% ketika penandatanganan BAST hingga 30 Juni 2024. Lewat dari tanggal tersebut yang mana penandatanganan BAST dilakukan pada tanggal 1 Juli 2024 hingga 31 Desember 2024, PPN DTP hanya 50% saja. Untuk lebih jelasnya, perhatikan gambar 2 di bawah ini.
Gambar 2: Timeline PPN DTP 50% atas Penyerahan Rumah Tapak dan Rumah Susun
Syarat Nominal Harga Jual PPN DTP
Adapun nominal DPP PPN DTP atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun agar terpenuhi syarat maksimal hanya Rp5 miliar. Perlu dipahami PMK 120/2023 menggunakan diksi Harga Jual maksimal Rp5 miliar pada Pasal 4 ayat (1) PMK-120/2023. Penggunaan diksi tersebut berefek pada 2 (dua) poin. Pertama, Dasar Pengenaan Pajak (DPP) PPN atas rumah tapak dan rumah susun harus dibawah Rp5 milyar bila ada potongan harga (diskon).
Hal ini dikarenakan definisi harga jual ialah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut Undang-Undang PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak. Dengan demikian, bila Tuan Hakim membeli rumah tapak dengan harga jual sebesar Rp 5,1 miliar dan potongan harga (diskon) sebesar Rp100 juta, maka hal ini menyalahi ketentuan sehingga atas penyerahan rumah tapak oleh Pak Hakim tetap dikenakan PPN 11% bukan PPN DTP!
Kedua, transaksi yang dikehendaki dalam PMK-120/2023 hanya transaksi Jual Beli bukan transaksi barter dengan jasa. Sebagai contoh Tuan Syarif memberikan jasa makelar penjualan rumah susun kepada Pengusaha Properti sebut saja PT Mentari Properti. Atas Jasa makelar menjual rumah susun sebanyak 10 unit, Tuan Syarif mendapatkan 1 unit rumah susun. Atas imbalan jasa 1 unit rumah susun tersebut, Tuan Syarif tetap dikenakan PPN 11% meski semua syarat dalam PMK-120/2023 terpenuhi.
Hal ini dikarenakan penyerahan rumah susun atas imbalan jasa penggunakan nilai penggantian bukan harga jual sebagaimana disyaratkan dalam PMK-120/2023. Sesuai definisi penggantian dalam Pasal 1 angka 19 UU Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 Tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang Dan Jasa Dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah (UU PPN) sebagaimana diubah terakhir dengan Undang – Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP). Berikut kutipan pasalnya.
Pasal 1 ayat (19) UU PPN
Penggantian adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pengusaha karena penyerahan Jasa Kena Pajak, ekspor Jasa Kena Pajak, atau ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud, tetapi tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak atau nilai berupa uang yang dibayar atau seharusnya dibayar oleh Penerima Jasa karena pemanfaatan Jasa Kena Pajak dan/atau oleh penerima manfaat Barang Kena Pajak Tidak Berwujud karena pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean.
Harus Unit Ready Stock Bukan Indent!
Syarat lain yang menyelimuti PPN DTP atas penyerarahan rumah tapak dan rumah susun merupakan unit yang ready dalam artian siap huni, bukan indent atau masih dalam proses pembangunan. Hal ini sesuai degan Pasal 4 ayat (1) PMK-120/2023. Berikut kutipan pasalnya.
Rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 harus memenuhi persyaratan: Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); dan merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.
Dengan demikian, cara pembelian rumah dengan sistem inden dengan memesan terlebih dahulu sebelum dibangun tidak memenuhi syarat mendapatkan PPN DTP sesuai PMK-120/2023. Cara membeli rumah secara indent memakan waktu yang cukup lama untuk serah terima bahkan bisa molor dari waktu yang sudah ditetapkan.
Hal ini tentu mempersulit Fiskus dalam mengawasi penyerahan rumah dengan sistem indent. Soal waktu penyerahan dan BAST yang tidak pasti menjadi masalah yang tidak bisa dicover dalam sistem pengawasan pemberian PPN DTP. Karena pada dasarnya PPN DTP merupakan alokasi belanja pemerintah yang sudah ditentukan pagu anggarannya dan alokasi waktu pemberiannya sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 92 Tahun 2023 tentang Mekanisme Pelaksanaan dan Pertanggungjawaban atas Pajak Ditanggung Pemerintah.
Syarat Penjual dan Pembeli Properti yang PPN DTP
Ada kriteria syarat Penjual Properti yang harus dipenuhi agar penyerahan rumah tapak dan susun PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Pasal 4 ayat (2) PMK-120/2023 dijelaskan syarat penjualnya ialah harus merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan. Dalam artian harus rumah baru dibangun dijual oleh PKP penjual/Pengembang/Developer sehingga rumah bekas yang dijual baik oleh PKP Pengembang, PKP bukan pengembang (Wajib Pajak badan lain maupun PKP orang pribadi), atau oleh orang pribadi bukan PKP tidak memenuhi syarat mendapatkan PPN DTP.
Sebagai contoh Tuan Ali memiliki rumah tapak di Bogor dan hendak menjualnya ke Tuan Anton, maka atas penyerahan rumah tapak tersebut tidak memenuhi syarat mendapatkan PPN DTP. Contoh lain, PT Angin Perubahan hendak menjual unit rumah susun yang dimilikinya kepada Tuan Sholeh, maka atas penyerahan rumah susun tersebut tidak memenuhi syarat mendapatkan PPN DTP. Contoh terakhir misal Developer PT Suka Bangun yang merupakan PKP pembangun rumah tapak menjual kembali rumah kepada Tuan Yasin dimana sebelumnya rumah tersebut dibeli dari Tuan Slamet.
Sementara, untuk Pembeli harus merupakan orang pribadi bukan Wajib Pajak Badan ataupun persekutuan. Hal ini sesuai dengan Pasal 5 ayat (1) PMK-120/2023 yang menyatakan bahwa PPN ditanggung Pemerintah dimanfaatkan untuk setiap 1 (satu) orang pribadi atas perolehan 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun. Atau bisa diistilah dengan One Individual Buyer, One Unit Home, and Once Transaction.
Detail orang pribadi dijelaskan pada Pasal 6 PMK-120/2023 ialah warga negara Indonesia yang memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Identitas Kependudukan (NIK) ; dan Warga Negara Asing (WNA) yang memiliki NPWP sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi Warga Negara Asing.
Adapun aturan WNA boleh membeli rumah ialah telah memiliki KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) sesuai Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang kedudukan di Indonesia. Atas hunian tersebut WNA diberi hak pakai selama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 6 ayat (1), (2) dan (3) PP Nomor 103 Tahun 2015.
Bila Sudah Nyicil Sebelumnya
Bila ada kondisi, Pembeli Orang pribadi telah melakukan pembayaran sebelumnya dan masih mengangsur atau menyicil pembayaran atas pembelian rumah dapat kah menikmati PPN DTP? Jawabannya ada 3 (tiga) syarat yang terdapat pada Pasal 4 ayat (4) PMK-120/2023. Pertama, pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan paling cepat tanggal 1 September 2023. Artinya bila sebelum tanggal 1 September 2023 tidak diperkenankan untuk mendapatkan PPN DTP.
Kedua, ditandatanganinya akta jual beli; atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas, di hadapan notaris serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 November 2023 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024.
Terakhir, PPN ditanggung Pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang dibayarkan selama periode pemberian PPN DTP yaitu bulan November 2023 hingga 31 Desember 2023. Untuk lebih jelasnya, perhatikan contoh ilustrasi 1 di bawah ini.
Contoh Ilustrasi 1: Pembelian Rumah Tapak secara cicilan yang PPN dan PPN DTP
Ibu Sugandi melakukan pembelian rumah tapak dengan kode identitas rumah 537830A67567 seharga Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) dari Pengembang (developer) PT ADI BANGUN. Pembayaran dilakukan dengan metode cash bertahap selama 5 (lima) kali, masing-masing sebesar Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) yang dibayarkan ke developer PT ADI BANGUN pada tiap tanggal 20 bulan September 2023 s.d. Januari 2024. Rumah direncanakan selesai dan rapi lingkungannya pada bulan Mei 2024 dan serah terima dilakukan pada bulan Juni 2024. Berapakah PPN yang terutang dan PPN DTP?
Sesuai PMK-120/2023 dijelaskan periode pemberian PPN DTP hanya atas pembayaran pada bulan November 2023 dan Desember 2023, Dengan demikian, detail perhitungan PPN sebagai berikut:
Pembayaran 1 pada tanggal 20 September 2023 🡪 PPN tidak Ditanggung Pemerintah sehingga Ibu Sugandi dikenakan PPN sebesar 11% dari Rp200.000.000,- atau sebesar Rp22.000.000,-
Pembayaran 2 pada tanggal 20 Oktober 2023 🡪 PPN tidak Ditanggung Pemerintah sehingga Ibu Sugandi dikenakan PPN sebesar 11% dari Rp200.000.000,- atau sebesar Rp22.000.000,-
Pembayaran 3 pada tanggal 20 November 2023 🡪 PPN Ditanggung Pemerintah sehingga Ibu Sugandi tidak dikenakan PPN
Pembayaran 4 pada tanggal 20 Desember 2023 🡪 PPN Ditanggung Pemerintah sehingga Ibu Sugandi tidak dikenakan PPN
Pembayaran 5 pada tanggal 20 Januari 2024 🡪 PPN tidak Ditanggung Pemerintah sehingga Ibu Sugandi dikenakan PPN sebesar 11% dari Rp200.000.000,- atau sebesar Rp22.000.000,-
Dengan demikian, atas pembelian rumah tapak sebesar Rp1 miliar, Ibu Sugandi dikenakan PPN sebesar Rp22 juta x 3 = Rp66.000.0000,- dan mendapatkan PPN DTP sebesar Rp44.000.000,-.
Penutup
Terbitnya PMK-120/2023 menjadi salah satu dukungan pemerintah bagi sektor industri perumahan tersebut guna meningkatkan daya beli masyarakat akan kebutuhan rumah sebagai tempat kediaman. Untuk menjamin tepat sasaran atas pemberian insentif PPN DTP hanya diberikan kepada PKP pengembang selaku penjual saat pertama kali menyerahkan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru kepada orang pribadi dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.
Bila rumah tersebut merupakan rumah cicilan, pembayaran pertama atau, uang muka cicilan pertama harus dimulai paling cepat tanggal 1 September 2023. Jika uang muka sebelum tanggal 1 September 2023, tidak memenuhi diberikan PPN DTP. Pembeli yang menerima PPN DTP tidak diperkenankan untuk memindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak menerima penyerahan rumah tersebut. Syarat pengisian Faktur Pajak agar mendapatkan PPN DTP akan dibahas pada tulisan selanjutnya.
