Tarif Progresif PBB P2 : Kenapa Tidak?

Oleh : I Wayan Sukada

Praktisi Perpajakan 

Mungkin masih banyak yang belum mengetahui terkait kenaikan kelas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang menyebabkan seorang wajib pajak di keluhkesahkan perihal tersebut. Contoh bukti real yang belum mengetahui salah satunya adalah kerabat dekat saya yang belum lama ini berkeluh kesah mengenai pengenaan PBB P2 yang dari tahun sebelumnya masih stabil dan lancar pembayarannya, namun di kagetkan di tahun ini pengenaannya yang begitu besar dibandingkan tahun-tahun lalu. 

pengenaan PBB P2. “Tahun sebelumnya saya kena Rp970.000,00 dan sudah saya bayar lunas”. “Begitu pula tahun-tahun sebelumnya semua lunas”. Sembari menunjukkan bukti lunas. Setelah dia menunjukkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB P2 tahun 2023, PBB P2 yang harus dibayar sebesar Rp 2juta lebih. Apa yang terjadi? Setelah saya perhatikan ternyata ada kenaikan kelas/NJOP per meter persegi tanah. Yang kalau saya teliti kelihatannya kenaikan tersebut masih wajar. Yang membuat kenaikan PBB P2 terutang melebihi 100% ternyata selain kenaikan kelas tanah juga ada kenaikan tarif. Sebelumnya dikenakan tarif sebesar 0,1% sedangkan tahun 2023 dikenakan sebesar 0,2%. Kepada teman ini, saya hanya bisa mengajurkan untuk mengajukan pengurangan. Pasalnya Karena saya tahu, lahan tersebut selain sebagai tempat tinggalnya, malah sebagian besar masih kosong yang hanya dipakai sebagai kebun sayur sekedar untuk menambah uang belanja keluarga.

NJOP dan Penghitungan PBB P2 Terutang

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan PBB P2. NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. Besarnya NJOP tanah dihitung berdasarkan hasil perkalian antara luas tanah dengan NJOP tanah per meter persegi. Sedangkan besarnya NJOP bangunan dihitung berdasarkan hasil perkalian antara luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi. 

Luas tanah dan/atau bangunan sesuai luasan yang dilaporkan oleh Wajib Pajak. Terkadang luasan tersebut diperoleh berdasarkan hasil pengukuran yang dilakukan oleh petugas pajak. Sedangkan NJOP per meter persegi tanah dan/atau bangunan ditetapkan oleh Pemerintah Daerah. Penetapan NJOP per meter persegi dilakukan pemerintah melaui proses penilaian. 

Berdasarkan Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (Undang-Undang PDRD), Pemerintah Daerah dapat menetapkan NJOP setidak-tidaknya 3 tahun sekali. Bahkan untuk wilayah tertentu, yang karena perkembangan pembangunan wilayahnya, Pemerintah Daerah dapat menetapkan NJOP setahun sekali. Pemerintah Daerah dalam hal ini adalah Pemerintah Kota/Kabupaten kecuali DKI oleh Pemerintah Propinsi Provinsi. 

Sekali lagi, penetapan NJOP per meter persegi harus dilakukan melalui proses penilaian oleh penilai pemerintah. Penilaian dilakukan mengacu pada aturan yang berlaku serta kaidah-kaidah umum penilaian properti yang ditetapkan dalam Standar Penilaian Indonesia serta Kode Etik Penilai Indonesia.

Sampai dengan 2023, pengenaan PBB P2 dilakukan berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang PDRD. Tentu dengan Peraturan Daerah dan Peraturan Gubernur/Bupati/Walikota masing-masing daerah sebagai aturan pelaksanaannya. Berdasarkan pengaturan tersebut, besarnya PBB P2 terutang dihitung berdasarkan hasil perkalian antara tarif dengan NJOP dikurangi NJOPTKP. Atau dapat ditulis dengan rumus berikut:

PBB P2 = tarif x (NJOP – NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) merupakan pengurang atas NJOP yang diberikan kepada setiap Wajib Pajak. Besarnya NJOPTKP, sebagaimana Pasal 77 ayat (4) Undang-Undang PDRD ditetapkan paling rendah Rp10 Juta untuk setiap Wajib Pajak. 

“Diberikan kepada setiap Wajib Pajak” artinya apabila Wajib Pajak memiliki/menguasai lebih dari satu objek pajak, maka yang diberikan pengurang hanya satu saja. Sedangkan objek pajak kedua, ketiga dan seterusnya tidak diberikan pengurang.

Sebagai contoh, Tuan A memiliki tanah dan bangunan dengan NJOP sebesar Rp985.000.000,00. Pemerintah Daerah dimana lokasi tanah dan bangunan Tuan A, menetapkan NJOPTKP sebesar Rp15.000.000,00. Maka NJOP sebagai dasar penghitungan PBB P2 terutang adalah Rp985.000.000,00 – Rp15.000.000,00 = Rp970.000.000,00

Pemerintah Daerah menetapkan Peraturan Daerah untuk menentukan besarnya NJOPTKP yang berlaku di daerahnya. Beberapa daerah menetapkan NJOPTKP sebesar Rp10 Juta dan beberapa daerah menetapkan sebesar Rp15 Juta.

Tarif diatur dalam Pasal 80 ayat (1) Undang-Undang PDRD. Besarnya ditetapkan paling tinggi 0,3%. Dari pengaturan ini, sebenarnya tidak dibatasi jumlah lapisan tarif yang dapat ditetapkan Pemerintah Daerah. Asalkan tidak lebih besar dari 0,3%. 

Tarif yang berlaku untuk masing masing daerah ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Sebagaian besar daerah hanya menetapkan dua lapisan tarif. Sebesar 0,1% untuk objek pajak yang NJOP nya sampai dengan Rp1 Miliar dan 0,2% untuk yang di atas Rp1 Miliar. 

Melanjutkan contoh di atas, maka PBB P2 terutang atas Tuan A dapat dihitung sebagai berikut:

PBB P2 = 0,1% x (985.000.000 – 15.000.000) = Rp970.000,00

Misalnya, di tahun berikutnya ada kenaikan penetapan NJOP per meter persegi, sehingga jumlah NJOP atas tanah dan bangunan Tuan A menjadi Rp1.050.000.000,00. Maka besarnya PBB P2 terutang dapat dihiung sebagai berikut :

PBB P2 = 0,2% x (1.050.000.000 – 15.000.000) = Rp2.070.000,00

Dengan ilustrasi perhitungan PBB P2 terutang di atas terlihat bahwa hanya dengan kenaikan NJOP sebesar (1.050.000.000 – 985.000.000) = Rp65.000.000 akan mengakibatkan kenaikan PBB P2 terutang dari Rp970.000,00 menjadi Rp2.070.000,00 atau lebih dari dua kali lipatnya.  

Berbeda dengan daerah lain, DKI Jakarta, berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011, tarif PBB P2 ditetapkan sebanyak empat lapisan, yaitu:

1. Tarif 0,01% untuk objek dengan NJOP sampai Rp200 Juta;

2. Tarif 0,1% untuk objek dengan NJOP di atas Rp200Juta sampai dengan kurang dari Rp2 Miliar;

3. Tarif 0,2% untuk objek dengan NJOP Rp2 Miliar sampai dengan kurang dari Rp10 Miliar;

4. Tarif 0,3% untuk objek dengan NJOP Rp10 Miliar atau lebih.

Dengan penetapan tarif berjenjang seperti itu mungkin akan sedikit mengurangi jumlah Wajib Pajak yang lonjakan kenaikan PBB P2 nya melebihi dua kali lipat. Walaupun itu bukanlah satu-satunya resep yang paling manjur.

Tarif Progresif PBB P2

Tarif progresif dapat diartikan sebagai besaran tarif yang semakin besar dengan semakin tingginya Dasar Pengenaan Pajak. Seperti yang ditetapkan Pemerintah DKI di atas, merupakan salah satu contoh penetapan tarif PBB P2 secara progresif. Contoh lain dapat Anda lihat dalam pengenaan PPh Orang Pribadi.

Sejak 2024, ?  maksudnya 2022 /apa ya pak? pengenaan PBB P2 sudah harus berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (Undang-Undang HKPD). Ada beberapa perubahan signifikan dalam pengenaan PBB P2 yang diatur dalam Undang-Undang HKPD. Beberapa perubahan tersebut sebagaimana yang terlihat pada  tabel dibawah ini sebagai berikut.

Perbadingan Penganaan PBB P2 dalam UU PDRD dan UU HKPD

Tarif paling tinggi ditetapkan sebesar 0,5%. Lebih tinggi dibandingkan sebelumnya yang hanya 0,3%. Hal ini harus dimaknai bahwa Undang-Undang HKPD memberikan peluang yang lebih besar kepada Pemerintah Daerah untuk menetapkan tarif dengan lapisan yang lebih banyak. Atau lebih tepatnya Pemerintah Daerah dapat memberikan insentif berupa lapisan tarif yang lebih rendah kepada Wajib Pajak dengan besaran NJOP lebih rendah.

Misalnya pemerintah daerah menetapkan lima lapisan tarif, yaitu:

1. 0,20% untuk objek dengan NJOP ≤ Rp200.000.000,00
2. 0,25% untuk objek dengan NJOP > Rp200.000.000 sd Rp1 Miliar
3. 0,30% untuk objek dengan NJOP >Rp1 Miliar sd Rp2 Miliar
4. 0,40% untuk objek dengan NJOP >Rp2 Miliar sd Rp5 Miliar
5. 0,50% untuk objek dengan NJOP >Rp5 Miliar

Selain tarif, Undang-Undang HKPD juga mengatur besaran persentase NJOP Kena Pajak (NJKP) atau disebut assessment value. NJKP ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Penetapan ini hendaknya dapat mendorog medorong pemerintah daerah untuk menyesuaikan NJOP tanah per meter persegi sesuai harga pasar tanah. 

Misalnya, pemerintah daerah menetapkan tiga lapisan NJKP, yaitu:

1. 20% untuk NJOP < Rp1 Miliar
2. 30% untuk NJOP > Rp1 Miliar sd Rp2 Miliar
3. 40% untuk NJOP > Rp2 Miliar

Penutup

Dengan penerapan tarif progresif dan penetapan lapisan NJKP tersebut, diharapkan tidak adanya lonjakan kenaikan ketetapan PBB P2 terutang sampai dua kali lipat, seperti yang dikeluhkan Wajib Pajak di atas. Tentunya penetapan tersebut terutama harus mempertimbangkan kemampuan bayar dari Wajib Pajak. Hal ini penting agar prinsip gotong-royong dalam pembayaran pajak, khususnya PBB P2 dapat terpenuhi. Semoga!!