Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah dan/atau Bangunan 

Terutang BPHTB?

Oleh: Hari Yanto

Perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb atau dikenal juga sebagai akta pengikat jual beli, mungkin belum banyak dipahami oleh masyarakat luas. Bahkan banyak yang menyamakannya dengan akta tanah. Padahal akta tanah dan PPJB berbeda, meskipun PPJB diperlukan sebelum pembuatan akta jual beli tanah, tapi sama sekali bukan merupakan akta jual beli. Namun setiap calon pembeli yang menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah dan/atau bangunan terutang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Hal tersebut diatur dalam Pasal 49 huruf a Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dengan Pemerintah Daerah (UU HKPD). Kemudian, peraturan pelaksanaan dari UU HKPD, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 Tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PP 35) mengatur lebih rinci mengenai saat terutang BPHTB untuk jual beli dalam Pasal 18 ayat (2) huruf a dan Pasal 18 ayat (3). Perhatikan bagan dibawah ini sebagai berikut.

Gambar 1

Saat Terutang BPHTB Untuk Jual Beli   

Dengan demikian pasca berlakunya UU HKPD terdapat 2 (dua) kondisi saat terutang BPHTB untuk jual beli tanah dan/atau bangunan yang berlaku saat ini.

Kondisi Pertama

Kondisi Pertama saat terutang BPHTB untuk jual beli tanah dan/atau bangunan adalah pada saat dibuat dan ditandatanganinya PPJB. Saat terutang BPHTB pada kondisi pertama ini diatur dalam Pasal 49 huruf a UU HKPD dan Pasal 18 ayat (2) huruf a PP 35. Kondisi pertama ini merupakan kondisi baru, yang sebelum tidak diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Namun demikian apa yang dimaksud dengan PPJB? Sayangnya UU HKPD dan PP 35 tidak memberikan penjelasan lebih lanjut mengenai apa yang dimaksud dengan PPJB tersebut. Istilah PPJB hanya digunakan 1 (satu) kali dalam UU HKPD, yaitu pada Pasal 49 huruf a dan dalam PP 35 digunakan sebanyak 4 (empat) kali, masing-masing tercantum dalam:

Pasal 18 ayat (3) PP 35 mengatur bahwa “Dalam hal jual beli tanah dan/atau bangunan tidak menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli, saat terutang BPHTB untuk jual beli adalah pada saat ditandatanganinya akta jual beli.” Redaksi Pasal 18 ayat (3) PP 35 eksplisit mengatur kondisi kedua saat terutang BPHTB untuk jual beli tanah dan/atau bangunan yang tidak menggunakan PPJB, yaitu pada saat ditandatanganinya akta jual beli dan sekaligus juga memberikan penjelasan bahwa PPJB bukan merupakan suatu keharusan dalam jual beli tanah dan/atau bangunan.

Pasal 59 ayat (9) mengatur bahwa “Dalam hal terjadi perubahan atau pembatalan perjanjian pengikatan jual beli sebelum ditandatanganinya akta jual beli yang mengakibatkan: 

1. Jumlah BPHTB lebih bayar atau tidak terutang, Wajib Pajak mengajukan permohonan pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB; atau
2. Jumlah BPHTB kurang dibayar, Wajib Pajak melakukan pembayaran kekurangan dimaksud.”

Dari redaksi Pasal 59 ayat (9) diketahui bahwa jumlah BPHTB yang sudah dibayar atau disetor pada saat dibuat dan ditandatanganinya PPJB masih dapat berubah jika PPJB yang sudah ditandatangani tersebut terjadi perubahan atau pembatalan.   

Pasal 60 ayat (1) huruf b berisi kewajiban yang berlaku bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris untuk melaporkan pembuatan PPJB atau akta tanah dan/atau bangunan kepada Kepala Daerah paling lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.  Kewajiban pelaporan bagi PPAT atau Notaris ini bukanlah suatu hal yang baru, UU PDRD sudah mengatur kewajiban ini dalam Pasal 92 ayat (1). Kewajiban pelaporan ini mengalami perluasan seiring dengan UU HKPD dan PP 35 menetapkan PPJB sebagai saat terutang BPHTB. PPAT atau Notaris wajib juga melaporkan pembuatan PPJB-nya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 60 ayat (1) huruf b. Demikian juga mengenai sanksi administratif terhadap kewajiban pelaporan ini, UU PDRD dan PP 35 telah memuat sanksi administratif terhadap pelanggaran kewajiban pelaporan ini, hanya saja besaran sanksi administratif  dendanya yang berbeda.

Kondisi Kedua

Kondisi kedua saat terutang BPHTB untuk jual beli tanah dan/atau bangunan adalah pada saat ditandatanganinya akta jual beli. Kondisi ini sebelumnya telah diatur dalam UU PDRD dan tetap diatur dalam PP 35. PP 35 mengaturnya dalam Pasal 18 ayat (3), dimana untuk jual beli tanah dan/atau bangunan yang tidak menggunakan PPJB, maka saat terutang BPHTB adalah saat ditandatanganinya akta jual beli.

Titik berpindahnya hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli adalah pada saat ditandatanganinya akta jual beli. Oleh karenanya sebelum akta jual beli ditandatangani, PPAT atau Notaris wajib meminta bukti pembayaran BPHTB (lihat Pasal 60 ayat (1) huruf a PP 35 dan Pasal 91 ayat (1) UU PDRD).  Akta jual beli tanah dan/atau bangunan yang ditandatangani tanpa adanya bukti pembayaran BPHTB akan menimbulkan sanksi administratif bagi PPAT atau Notaris sebagaimana yang diatur dalam Pasal 60 ayat (2) huruf a PP 35, yaitu denda sebesar Rp 10.000.000,00 untuk setiap pelanggarannya. Besaran sanksi administratif berupa denda ini naik dari sebelumnya sebesar Rp 7.500.000,00 untuk setiap pelanggaran (lihat Pasal 93 ayat (1) UU PDRD).

Penutup 

UU HKPD telah menetapkan dibuat dan ditandatanganinya PPJB sebagai saat terutang BPHTB, yang kemudian hal tersebut diatur lebih rinci dalam PP 35. Hal baru ini membuat saat terutang BPHTB untuk jual beli tanah dan/atau bangunan lebih maju dari kondisi sebelumnya yang terutang hanya pada saat ditandatanganinya akta jual beli. Hal baru yang kedua, masih terkait dengan PPJB, yaitu adanya kewajiban bagi PPAT atau Notaris untuk melaporkan pembuatan PPJB-nya kepada Kepala Daerah. Sebenarnya kewajiban pelaporan ini sudah diatur dalam ketentuan terdahulunya, namun mengalami perluasan seiring dengan ditetapkannya saat terutang BPHTB pada saat dibuat dan ditandatanganinya PPJB. Sanksi Administratif berupa denda sebenarnya bukanlah hal yang baru, sebagaimana yang telah diulas diatas, sanksi administratif berupa denda ini sebenarnya sudah diatur dalam ketentuan sebelumnya. Hanya saja, jumlah besaran dendanya mengalami perubahan dan menjadi lebih besar dari ketentuan terdahulunya. Semoga tulisan yang singkat ini bermanfaat, khusus bagi masyarakat yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan.